Những bất cập trong quá trình thực hiện pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và nguyên nhân

1 Những bất cập

Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở còn ở mức rất thấp so với nhu cầu thực tế. Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, số lượng nhà ở tại Việt Nam được người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua vẫn là một con số rất khiêm tốn (khoảng 141 nhà ở năm 2007 và khoảng 200 nhà năm 2013), chủ yếu tập trung tại một số tỉnh thành lớn, kinh tế – xã hội phát triển như: TP. Hồ Chí Minh, TP. Hà Nội, Bà Rịa – Vũng Tàu…

Thứ hai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn chưa được đối xử một cách bình đẳng trong quan hệ sở hữu nhà ở giống như các tổ chức, cá nhân trong nước. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn bị hạn chế rất lớn về những quyền lợi liên quan đến vấn đề nhà ở. Đặc biệt, tuy có những quy định mở nhưng pháp luật nước ta chỉ cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở cho bản thân và gia đình, mà không được sử dụng vào bất kỳ một mục đích nào khác.

Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các thông tin liên quan đến các điều kiện thủ tục, các chính sách pháp luật về nhà ở liên quan đến họ.

Thứ tư, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đi lại nhiều lần để xin các loại dấu xác nhận, rất tốn kém thời gian, chi phí. Do đó mà đa số những người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn lựa chọn các hình thức cũ như là nhờ người thân, bạn bè tại Việt Nam đứng tên mua nhà, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà ở của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cần xác định rõ những nguyên nhân căn bản dẫn đến tình trạng trên, nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở cho phù hợp với các điều kiện kinh tế – xã hội, mục đích phát triển của quốc gia.

2 Nguyên nhân

Nhìn chung, với quan điểm coi cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã có được những ưu đãi đối với vấn đề nhà ở. Tuy vậy, nhưng các chính sách, pháp luật về nhà ở vẫn bộc lộ những yếu kém trong quá trình thực hiện, đặc biệt là việc thực thi các quy định về sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Thứ nhất, về việc xác định các loại giấy tờ chứng minh đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Luật Quốc tịch năm 1998, Nghị định số 104/1998/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Quốc tịch năm 1998; Luật Quốc tịch năm 2008, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quốc tịch (năm 2014) đã có quy định cụ thể các loại giấy tờ chứng minh người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trong Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, Chính phủ cũng đã hướng dẫn cụ thể các đối tượng kiều bào được sở hữu nhà theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, một số địa phương vẫn còn lúng túng trong việc xác định các loại giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để làm thủ tục mua bán nhà và công nhận quyền sở hữu nhà ở, nên trong một số trường hợp, các quy định của Luật Nhà ở chưa được triển khai. Vướng mắc lớn nhất hiện nay là việc xác nhận nguồn gốc Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Người còn giấy khai sinh hoặc còn hộ khẩu tại địa phương cũ thì thời hạn nhanh nhất trong việc xác minh cũng phải mất 03 tháng. Những người không còn giấy tờ hay người thân thích tại Việt Nam thì rất khó khăn trong việc xác minh có nguồn gốc Việt Nam.

Thứ hai, về quy định hạn chế đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hiện nay có nhiều đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài mong muốn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để có chỗ ở ổn định khi về Việt Nam làm việc, sinh sống. Tuy nhiên, các đối tượng thuộc diện quy định của pháp luật trở về Việt Nam thực hiện mua và sở hữu nhà ở là không nhiều. Chủ yếu họ là những đối tượng đã sở hữu nhà ở thông qua việc nhờ người thân quen ở trong nước đứng tên mua nhà hộ. Còn một số Việt kiều thực sự có nhu cầu về nhà ở lại không thuộc nhóm đối tượng được phép sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, một số thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp, gây khó khăn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc đi lại, tiếp xúc giải quyết công việc với các cơ quan có thẩm quyền. Hơn nữa, không phải lúc nào họ cũng có mặt trên lãnh thổ Việt Nam nên việc mất nhiều thời gian đi lại đã gây ra tâm lý e ngại đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các quy định về quyền sở hữu nhà ở và điều kiện cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam còn thiếu đồng bộ.

Thứ tư, mặc dù đã mở rộng các quyền lợi liên quan đến nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, pháp luật nước ta vẫn có sự phân biệt đối xử về sở hữu, kinh doanh nhà ở giữa các tổ chức, cá nhân trong nước và các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chính nguyên nhân này là rào cản lớn tác động đến tâm lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi muốn trở về nước sinh sống và làm việc.

Như vậy, mặc dù pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường xuyên được sửa đổi, bổ sung, song thực tiễn thi hành vẫn bộc lộ một số tồn tại. Việc tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến những bất cập tồn đọng trong quá trình thực hiện các chính sách pháp luật là rất quan trọng, nhằm đưa ra các biện pháp nhanh chóng, đồng bộ để giải quyết một cách có hiệu quả.

 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

Thứ nhất, đối với vấn đề quản lý việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tăng cường quản lý đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Cần xác minh các điều kiện được phép mua nhà ở – như các loại giấy tờ chứng minh -một cách chặt chẽ. Các cơ quan quản lý nhà nước cần chứng thực một cách rõ ràng các loại giấy tờ, giấy phép chứng thực đủ điều kiện mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Các cơ quan có thẩm quyền cần coi trọng đến khả năng phát sinh các vấn đề lớn khi vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS. Bộ Xây dựng và các cơ quan có liên quan cần tăng cường trách nhiệm quản lý, giám sát hoạt động này. Các địa phương không được tự ý đề ra những chính sách ưu đãi đối với DNNN. Cần tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm khắc đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về nhà ở.

Thứ hai, đánh thuế cao đối với các giao dịch BĐS nhằm tránh hiện tượng đầu cơ kiếm lời, gây ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS. Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, còn nhiều đối tượng không có đủ điều kiện để sở hữu nhà ở phục vụ đời sống của bản thân và gia đình. Việc ban hành các quy định về thuế nhằm kiểm soát sự đầu cơ trên thị trường BĐS là một biện pháp hữu hiệu để chặn đứng các giao dịch làm nhũng nhiễu thị trường và gây cản trở cho việc thực hiện chính sách của Đảng và Nhà nước.

Bên cạnh đó, giảm mức thuế đánh vào các tổ chức, đặc biệt là các cá nhân, hộ gia đình có nhà riêng lẻ cho thuê để khuyến khích họ công khai tình hình cho thuê nhà, nhằm tạo điều kiện cho cơ quan có thẩm quyền quản lý tốt vấn đề nhà ở. Thực tế hiện nay, Nhà nước đang gặp phải khó khăn trong việc quản lý tình hình thuê nhà ở của người nước ngoài. Các hộ gia đình, các cá nhân có nhà cho thuê thường không khai báo hoặc xin xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hoạt động kinh doanh – cho thuê nhà ở. Điều này không những gây cản trở đến việc truy thu thuế của Nhà nước, mà còn dẫn đến những khó khăn trong công tác quản lý cư trú.

Thứ ba, đơn giản hóa các thủ tục xác minh, cũng như cần ban hành các văn bản hướng dẫn quy trình, thủ tục sở hữu nhà của các kiều bào; tổ chức, tuyên truyền và phổ biến rộng rãi nhằm triển khai một cách đồng bộ. Trên thực tế, các thủ tục hành chính còn khá phức tạp, gây khó khăn khi chuẩn bị các thủ tục để mua nhà hoặc căn hộ, đặc biệt là các thủ tục liên quan đến việc chứng minh đáp ứng đủ các tiêu chí đề ra. Người nước ngoài muốn mua nhà hoặc căn hộ phải nộp hồ sơ và chờ được thẩm định tại các cơ quan có liên quan hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong khi đó, phần lớn những người bán nhà lại không sẵn lòng chờ đợi một quá trình thẩm định kéo dài.

Thứ tư, cần nghiên cứu để tạo sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài trong việc tham gia đầu tư kinh doanh BĐS trên thị trường BĐS Việt Nam giống như các tổ chức, cá nhân trong nước. Chẳng hạn như sửa đổi quy định chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở cho bản thân và gia đình sinh sống bằng quy định cho phép họ sở hữu nhà ở không hạn chế về số lượng và mục đích sử dụng. Tuy nhiên, đây là một trong những nhiệm vụ cần có thời gian lâu dài để tiến hành thực hiện. Điều quan trọng để đạt được sự bình đẳng về quyền lợi và nghĩa vụ giữa tổ chức, cá nhân trong nước với người nước ngoài đó là chính sách quản lý của Nhà nước ta. Nhà nước chỉ nên quản lý vĩ mô thị trường BĐS, đưa ra những chính sách khung, định hướng để thị trường phát triển, đảm bảo tính minh bạch.

Thứ năm, Chính phủ cần khuyến khích các ngân hàng đưa ra những chính sách ưu đãi cũng như tạo điều kiện cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được vay tiền để sử dụng vào mục đích mua nhà ở tại Việt Nam. Nhìn chung, khi vào Việt Nam đầu tư, vấn đề vốn lưu động luôn là vấn đề lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Để đầu tư vào các dự án, họ phải thu xếp một lượng vốn rất lớn, nên thường lựa chọn giải pháp thuê nhà ở để tập trung vốn đầu tư hơn là bỏ tiền ra mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Chính vì vậy, để khuyến khích việc sở hữu nhà ở, Chính phủ cần xem xét, đề ra các chính sách ưu đãi hơn về thuế, lãi suất… đối với các ngân hàng trong trường hợp họ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể vay tiền để mua nhà sinh sống, làm ăn tại Việt Nam. Hơn nữa, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản pháp luật liên quan thì đã có quy định cho phép thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai để vay tiền. Vì vậy, các ngân hàng có thể yên tâm và tránh các rủi ro khi cho người nước ngoài vay tiền mua nhà ở tại Việt Nam bằng cách sử dụng chính nhà ở sẽ mua của các tổ chức cá nhân nước ngoài và Việt kiều để làm tài sản bảo đảm.

Ngoài ra, những đối tượng vào Việt Nam đầu tư còn đem theo cả gia đình, vợ con và có nhu cầu về chỗ ở để yên tâm công tác. Vì thế, chính sách về nhà ở sẽ có vai trò quan trọng trong đường lối phát triển kinh tế, thu hút các tổ chức cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có trình độ, bằng cấp vào Việt Nam, trở về Việt Nam sinh sống, làm việc và đóng góp cho sự phát triển của đất nước.

Tóm lại, việc quy định các quyền và nghĩa vụ cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 đã tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng hơn. Hiến pháp năm 2013 đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho quyền có nhà ở, chính vì vậy sẽ giúp cho Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có tính khả thi cao trong đời sống dân sự trong nước và quốc tế. Đây chính là nhân tố khuyến khích, thúc đẩy quá trình đầu tư, hoà nhập với nền kinh tế khu vực và quốc tế./.


Quý khách hàng có nhu cầu vui lòng liên hệ trực tiếp qua hotline 090.321.7988 hoặc gửi email về địa chỉ luatthienthanh@gmail.com

Công ty luật Thiên Thanh - Phòng 412, tầng 4, 142 Lê Duẩn, phường Khâm Thiên, quận Đống Đa, Hà Nội

Thong ke