Hiện nay có rất nhiều trường hợp muốn thay đổi mục đích sử dụng đất, điển hình là chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Vậy có được phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở không và chi phí chuyển đổi là bao nhiêu? Hãy cùng Luật Thiên Thanh tìm hiểu.
Đất nông nghiệp bao gồm những loại đất nào?
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất:
“Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”
Thẩm quyền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
- Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Như vậy thẩm quyền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện tùy từng trường hợp.
Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở?
Căn cứ theo Điều 52 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải đáp ứng 2 điều kiện:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ theo Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về mục đích sử dụng đất thì việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (hay còn gọi là đất thổ cư – đất ở) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải được phép của Ủy ban nhân dân nơi có đất.
Chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở gồm những gì?
Tiền sử dụng đất
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
– Đối với trường hợp có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp)
– Đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp)
Phí cấp Giấy chứng nhận
– Đối tượng áp dụng: Hộ gia đình, cá nhân
– Mức nộp: Tùy từng khu vực địa bàn nhưng không quá 150.000 đồng/lần cấp
Lệ phí trước bạ
– Đối tượng phải nộp: Chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
– Cách tính lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Tùy thuộc từng khu vực địa bàn, có nơi thu phí , có nơi không thu phí thẩm định và phí thẩm định ở mỗi nơi là khác nhau.
Thời hạn nộp các khoản tiền
Tiền sử dụng đất
Căn cứ theo Khoản 4 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP thì thời hạn nộp tiền sử dụng đất như sau:
– Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
– Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
– Chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo thông báo trong trường hợp xác định lại số tiền sử dụng đất phải nộp quá thời hạn 5 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư mà hộ gia đình, cá nhân chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ.
Lệ phí trước bạ
Căn cứ theo khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP thì thời hạn nộp lệ phí trước bạ như sau:
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
Dịch vụ Luật Thiên Thanh cung cấp tới khách hàng
– Tư vấn và phân tích cơ sở pháp lý, quy định pháp luật liên quan đến Đất đai;
– Tư vấn về các giấy tờ cần thiết để nộp hồ sơ, hướng dẫn viết đơn và hướng dẫn thủ tục liên quan đến Đất đai;
– Tư vấn các quy trình và thời gian thực hiện để bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất;
– Đại diện thực hiện khiếu nại, bảo vệ quyền lợi trước cơ quan có thẩm quyền.
Nếu có nhu cầu hãy liên hệ với Luật Thiên Thanh để nhận được tư vấn sớm nhất:
Hà Nội : Phòng 302, tầng 3, 142 Lê Duẩn, phường Khâm Thiên, quận Đống Đa, Hà Nội
Hồ Chí Minh: Phòng 6.16, Rivergate Resident 153-155 Bến Vân Đồn, Phường 6, Quận 4, TPHCM
Facebook: https://www.facebook.com/luatsuthuongmai
Hotline: 0903 217 988
Email: contact@luatthienthanh.vn
[alo-form=2]
