A. Luật Đất đai 2024 bao trùm các luật liên quan đến bất động sản
Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa toàn diện các chủ trương, chính sách của Đảng cũng như nghị quyết của Quốc hội. Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 cũng sẽ tháo gỡ những vướng mắc được rút ra trong quá trình tổng kết thực tiễn đối với việc tổ chức thi hành Luật Đất đai 2013 và luật hóa những quy định đã được thực tiễn chứng minh là phù hợp, từ đó góp phần khơi thông nguồn đất đai nhằm phát triển đất nước.
Luật Đất đai 2024 được xem là đạo luật lớn, bao trùm và có liên quan đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế – xã hội, đặc biệt trong quan hệ dân sự, đầu tư, kinh doanh hoặc BĐS…
Dễ dàng nhận thấy, Luật Đất đai 2024 hiện đang bao trùm hầu hết các luật liên quan đến thị trường BĐS như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng…
B. Điểm mới của Luật Đất đai 2024 tác động thế nào đến môi trường kinh doanh?
1. Tác động đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị
Trong khi Luật Đất đai 2013 không yêu cầu lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, thì luật Đất đai 2024 quy định trường hợp quy hoạch chung được phê duyệt sau khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, thì không phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Quy định này cũng được áp dụng cho cho đơn vị hành chính cấp quận, TP, thị xã trực thuộc tỉnh, TP trực thuộc Trung ương, những nội dung này được quy định tại điều 65, 66 Luật Đất đai 2024.
2. Liên quan đến ưu đãi nhà ở xã hội
Tại Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư được: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại và nhà ở thương mại.
Theo đó, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hạch toán riêng, không tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai;
Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này;
Điều 157 Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc miễn giảm tiền sử dụng, thuê đất thi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong KCN, nhà trọ cho lực lượng vũ trang Nhân dân.
Cải tạo dựng lại nhà chung cư cũ theo quy định của pháp luật nhà ở… thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền thuê sử dụng đất được miễn và người sử dụng không phải làm thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng, thuê đất.
3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, chuyển nhượng dự án BĐS
Tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án sẽ căn cứ theo Luật Kinh doanh BĐS 2023…
4. Mối quan hệ giữa nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án có sử dụng đất
Theo Khoản 18, Điều 3 Luật Đầu tư, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Trong khi đó, theo Khoản 25 Điều 4 Luật Đấu thầu, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn, nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư độc lập hoặc nhà đầu tư liên danh.
Tại Luật Đất đai 2024 cũng quy định về mối quan hệ giữa nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án có sử dụng đất là nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật liên quan đã được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và được giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của luật này.
Luật Nhà ở 2023 cũng quy định, chủ đầu tư là tổ chức được lựa chọn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của luật này, có quyền sử dụng hoặc được giao, cho thuê đất.
Có thể thấy rằng, những quy định mới của Luật Đất đai 2024 cũng như các luật liên quan sẽ có sự tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp cũng như môi trường đầu tư kinh doanh.
Cụ thể, Luật Đất đai 2024 tập trung vào việc cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục hành chính, giúp cho các doanh nghiệp giảm nhiều được thời gian, chi phí tuân thủ thủ tục hành chính, từ đó có thêm nhiều lợi ích về kinh tế.
Các chính sách được ban hành nhằm xử lý các mâu thuẫn chồng chéo, giúp đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật, minh bạch trong việc tổ chức thực hiện và tránh được nhiều rủi ro về mặt pháp lý.
