Anh Dương Quốc Minh ở quận Gò Vấp, TP.HCM đã gửi câu hỏi đến Luật Thiên Thanh về việc bán căn nhà đang cho thuê của mình. Đây là một thắc mắc rất phổ biến. Nhiều chủ nhà băn khoăn liệu có thể bán nhà khi đang cho thuê và cần phải làm gì để đảm bảo tuân thủ pháp luật.
Bài viết này sẽ giải đáp chi tiết các vấn đề này, giúp chủ nhà tự tin hơn khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng tài sản.
1. Chủ nhà có được quyền bán nhà đang cho thuê không?
Theo Điều 158 và khoản 2 Điều 160 Bộ luật Dân sự, chủ sở hữu tài sản có toàn quyền định đoạt tài sản của mình, bao gồm cả việc chuyển nhượng, bán tài sản.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Điều 188 Luật đất đai 2013, bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
Nếu căn nhà đáp ứng đủ các điều kiện trên, chủ nhà hoàn toàn có quyền bán tài sản của mình.
2. Có cần sự đồng ý của người thuê khi bán nhà không?
Bạn không cần sự đồng ý của người thuê, nhưng cần thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định để đảm bảo quyền lợi cho họ.
Theo Điều 127 Luật Nhà ở 2014, khi muốn bán nhà đang cho thuê, chủ sở hữu cần:
- Thông báo bằng văn bản cho người thuê về việc bán và các điều kiện bán.
- Tôn trọng quyền ưu tiên mua của người thuê. Người thuê sẽ có quyền ưu tiên mua nếu họ đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà tính đến thời điểm thông báo.
- Tuân thủ thời hạn 30 ngày. Kể từ ngày người thuê nhận được thông báo, nếu họ không mua thì chủ nhà mới được quyền bán cho người khác. Thời hạn này có thể thay đổi nếu các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.
Để tránh rủi ro, chủ nhà nên lưu giữ bằng chứng đã thông báo và việc người thuê không mua sau thời hạn quy định.
Chủ nhà mới có được quyền tăng giá thuê hoặc chấm dứt hợp đồng cũ không?
Theo khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014, khi chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu cho người khác mà thời hạn thuê vẫn còn, người thuê nhà được quyền tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.
Chủ sở hữu mới có trách nhiệm kế thừa và tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký trước đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Điều này có nghĩa là chủ nhà mới không có quyền tự ý tăng giá thuê hoặc thay đổi các điều khoản trong hợp đồng cũ.
Trong trường hợp các bên không thể tiếp tục hợp đồng, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015.
3. Tóm tắt những lưu ý quan trọng
Khi bán nhà đang cho thuê, chủ nhà cần:
- Thông báo sớm và bằng văn bản cho người thuê về ý định bán nhà.
- Đảm bảo người thuê có quyền ưu tiên mua trong thời gian 30 ngày (hoặc theo thỏa thuận).
- Lưu giữ bằng chứng về việc thông báo và phản hồi của người thuê.
- Cung cấp thông tin hợp đồng thuê cho chủ nhà mới để họ nắm rõ quyền và nghĩa vụ.
Việc tuân thủ các quy định này không chỉ giúp chủ nhà tránh được các rắc rối pháp lý mà còn thể hiện sự chuyên nghiệp, đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên liên quan.
Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác về giao dịch bất động sản, hãy liên hệ ngay với Luật Thiên Thanh để được tư vấn chuyên sâu.
Hotline/Zalo: 0332.672.789
Email: [email protected]
Hoặc đến trực tiếp văn phòng của Chúng tôi tại:
Hà Nội : Phòng 302, tầng 3, 142 Lê Duẩn, phường Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Hà Nội
Hồ Chí Minh: Phòng 6.16 RiverGate Residence, số 151 – 155 đường Bến Vân Đồn, Phường Khánh Hội, Hồ Chí Minh
