Theo Luật Xây dựng 2014 trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì phải cần phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép. Trong trường hợp công trình đó phải xin giấy phép nhưng không có giấy phép hoặc thực hiện sai giấy phép thì sẽ bị xử lý vi phạm hành chính
1. Khái quát về vấn đề cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
1.1 Các trường hợp bắt buộc phải cấp giấy phép xây dựng nhà ở
Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định các trường hợp được miễn cấp phép xây dựng cụ thể như sau:
“Điều 89. Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng
1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;
d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
Như vậy ngoài các công trình được quy định tại Điều này thì tất cả các công trình để được xây dựng đều phải xin cấp phép. Trong đó đối với công trình nhà ở có một trường hợp không cần xin cấp phép xây dựng được quy định tại điểm k khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, đó là trường hợp nhà ở riêng lẻ xây dựng ở nông thôn, trừ trường hợp nhà ở này nằm trong khu đất lịch sử, văn hóa hoặc khu bảo tồn.
Trước đây, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn vẫn cần phải xin cấp giấy phép xây dựng, nhưng kể từ ngày 01.01.2015 khi Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực, nhà ở xây dựng riêng lẻ ở nông thôn không cần phải xin cấp phép xây dựng nữa nhưng với điều kiện là nhà ở đó không nằm trong quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt của xã, và không thuộc khu bảo tồn, khu di tích văn hóa – lịch sử ở địa phương.
Từ đó suy ra, ngoại trừ công trình nhà ở đơn lẻ xây dựng ở nông thôn nói trên là không cần xin cấp phép xây dựng, còn lại tất cả các công trình nhà ở đều phải xin cấp phép xây dựng. Các công trình nhà ở buộc phải cấp phép xây dựng bao gồm:
+ Các công trình nhà ở các quận, huyện, thành phố.
+ Các công trình nhà ở tại nông thôn xây dựng nằm trong diện quy hoạch của xã.
Có thể thấy hiện nay, đối với mọi công trình nhà ở trước khi xây dựng đều phải xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Việc người dân phải xin cấp phép khi xây dựng nhà ở trên đất của mình là một việc làm hết sức cần thiết, nó giúp xác định được việc xây dựng ngôi nhà này có phải hợp pháp hay không, xác định được chính xác các thông tin ghi nhận trên các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở nhà ở, xác định được công trình này có ảnh hưởng đến các công trình khác ở xung quanh không, tránh được các rủi ro, tranh chấp về sau này nếu có, và thực tế nhất là để tránh trường hợp các cơ quan chức năng sẽ tiến hành dỡ bỏ công trình nếu công trình nếu cố tình xây dựng công trình trái pháp luật.
1.2 Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Theo quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 thì điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định;
Có hồ sơ xin cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện trên và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
2. Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD Hướng dẫn về cấp phép xây dựng quy định cụ thể như sau:
-Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu;
-Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
-Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
c) Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200;
Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều này, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận;
-Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
3. Trình tự xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nơi nộp: UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) nơi có nhà ở riêng lẻ dự kiến được xây dựng. Cách thức nộp: Chủ đầu tư gửi hồ sơ trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến UBND cấp huyện.
Trường hợp khi kiểm tra hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nếu thấy chưa đầy đủ thì người nhận hồ sơ cần thông báo cho người nộp các giấy tờ còn thiếu để thực hiện bổ sung cho hợp lệ. Người nộp nhận lại giấy biên nhận sau khi đã nộp đủ hồ sơ, cần chú ý đến ngày hẹn trả hồ sơ được ghi trong giấy biên nhận này và thực hiện nộp lệ phí theo yêu cầu của pháp luật
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và thụ lý giải quyết
Sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ thì UBND cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của công dân, kiểm tra thành phần trả kết quả. Trường hợp hồ sơ không đầy đủ hoặc không đúng quy định thì cán bộ có trách nhiệm hướng dẫn hoàn thiện đầy đủ.
Bước 3. Trả kết quả
UBND cấp huyện trao cho công dân Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Công dân có nghĩa vụ triển khai dự án theo đúng giấy phép đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành
Thời gian thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng: Trong thời gian 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì UBND quận, huyện phải thông báo bằng văn bản cho người nộp đơn biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.
Quý khách hàng có nhu cầu vui lòng liên hệ trực tiếp qua:
Hotline: 0903217988
Email: contact@luatthienthanh.vn
Văn phòng Công ty Luật hợp danh Thiên Thanh:
Phòng 302, tầng 3, số 142 Lê Duẩn, phường Khâm Thiên, quận Đống Đa, Hà Nội.
