Ngày 29/07/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Bộ NN-MT) đã đề xuất hai phương án sửa đổi, bổ sung Điều 159 của Luật Đất đai 2024 về bảng giá đất. Đây là một động thái quan trọng, cho thấy Chính phủ đang nỗ lực hoàn thiện cơ chế định giá đất, vốn là một trong những điểm cốt lõi của Luật Đất đai mới. Việc hiểu rõ những đề xuất này có ý nghĩa then chốt đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản.
Tại Luật Thiên Thanh, chúng tôi luôn theo dõi sát sao các diễn biến về chính sách pháp luật đất đai để có thể đưa ra những phân tích và tư vấn kịp thời nhất. Dưới đây là phân tích chi tiết về hai phương án mà Bộ NN-MT đang đề xuất.
I. Phương án 1: Bảng giá đất được xây dựng chi tiết, áp dụng cho nhiều mục đích
Đây là phương án tiếp cận toàn diện hơn, đề xuất bảng giá đất sẽ được áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm:
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không thông qua đấu giá.
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất.
- Các mục đích khác như gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng, điều chỉnh quy hoạch, chuyển hình thức sử dụng đất.
Đặc biệt, phương án này nhấn mạnh việc xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa đất đối với các khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.
Về thời gian áp dụng, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và công bố, áp dụng từ ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Nếu cần, có thể bổ sung trong năm.
* Phân tích từ Luật Thiên Thanh: Phương án này hướng tới sự minh bạch và công bằng, giúp các nhà đầu tư và người dân dễ dàng tra cứu, dự báo chi phí liên quan đến đất đai. Việc định giá chi tiết đến từng thửa đất sẽ giảm thiểu sự chênh lệch giá, tuy nhiên, nó cũng đòi hỏi hệ thống dữ liệu số hóa hoàn thiện và tiềm ẩn nguy cơ thiếu linh hoạt nếu thị trường biến động mạnh trong vòng 5 năm.
II. Phương án 2: Bảng giá đất áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất
Phương án 2 có cách tiếp cận khác, chỉ tập trung vào một số mục đích cụ thể và đặc biệt nhấn mạnh vai trò của hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo đó, bảng giá đất chỉ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính thuế, phí liên quan, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…
Thay vì sửa đổi bảng giá đất 5 năm một lần, phương án này đề xuất sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để điều chỉnh giá đất trong bảng giá theo từng năm. Hệ số này là tỷ lệ tăng, giảm của giá đất tại các khu vực, vị trí và được UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm, bắt đầu từ năm tiếp theo của kỳ 5 năm áp dụng bảng giá đất.
* Phân tích từ Luật Thiên Thanh: Phương án này mang lại sự linh hoạt cao hơn, giúp giá đất Nhà nước nhanh chóng thích ứng với biến động thị trường hàng năm. Tuy nhiên, việc áp dụng hệ số điều chỉnh cũng có thể tạo ra sự phức tạp nhất định, đòi hỏi cơ quan nhà nước phải có năng lực đánh giá và thẩm định thị trường một cách chính xác.
III. Đề xuất lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất
Một điểm chung đáng chú ý trong dự thảo là đề xuất thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất ở cấp tỉnh. Hội đồng này sẽ bao gồm đại diện các cơ quan ban ngành, tổ chức tư vấn và chuyên gia. Mục đích của việc này là để bảo đảm tính khách quan, khoa học và phù hợp của bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
* Phân tích từ Luật Thiên Thanh: Đây là một bước tiến quan trọng, thể hiện sự cầu thị và nghiêm túc của cơ quan quản lý. Việc thành lập hội đồng thẩm định với sự tham gia của các chuyên gia sẽ giúp hạn chế tình trạng định giá đất chủ quan, thiếu sát với thực tế, giảm thiểu rủi ro cho cả Nhà nước và người sử dụng đất.
IV. Luật Thiên Thanh – Đồng hành cùng doanh nghiệp và người dân
Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 đang diễn ra khẩn trương, với mục tiêu các địa phương phải ban hành bảng giá đất mới và áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Luật Thiên Thanh nhận thấy, những thay đổi về bảng giá đất sẽ có tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản. Mức giá mới, có thể sẽ cao hơn nhiều so với trước đây, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí của các dự án đầu tư, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà người dân và doanh nghiệp phải nộp. Do đó, việc nắm bắt và hiểu rõ các quy định mới là điều kiện tiên quyết để các chủ thể kinh doanh có thể đưa ra những quyết định đúng đắn.
Với đội ngũ chuyên gia pháp lý am hiểu sâu sắc về Luật Đất đai, Luật Thiên Thanh cam kết sẽ:
- Cập nhật liên tục các văn bản pháp luật, dự thảo, và hướng dẫn mới nhất từ cơ quan nhà nước.
- Tư vấn chuyên sâu về cách tính giá đất, các loại thuế phí liên quan và tác động của bảng giá đất mới đối với các dự án và giao dịch bất động sản của bạn.
- Hỗ trợ doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ, thủ tục và làm việc với cơ quan chức năng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong quá trình áp dụng các quy định mới.
Luật Thiên Thanh tin rằng, với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, các doanh nghiệp và người dân sẽ vững vàng hơn trước những thay đổi về chính sách đất đai, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững.
Hotline/Zalo: 0332.672.789
Email: [email protected]
Hoặc đến trực tiếp văn phòng của Chúng tôi tại:
Hà Nội : Phòng 302, tầng 3, 142 Lê Duẩn, phường Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Hà Nội
Hồ Chí Minh: Phòng 6.16 RiverGate Residence, số 151 – 155 đường Bến Vân Đồn, Phường Khánh Hội, Hồ Chí Minh
