Công ty Luật Thiên Thanh – Chuyên gia Bảo vệ Giao dịch Bất động sản, Giảm thiểu Rủi ro Tài chính.
Khi mua bất động sản, việc gặp phải căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng là điều rất thường xuyên. Để giao dịch tiếp tục, gia chủ (bên bán) thường đề nghị người mua ứng trước một khoản tiền (thường là tiền cọc) để tất toán khoản vay, “rút Sổ đỏ” ra khỏi ngân hàng.
Việc ứng tiền này tiềm ẩn rủi ro lớn nhất là mất tiền mà không mua được nhà. Vậy, làm thế nào để đảm bảo an toàn pháp lý khi bạn buộc phải giao tiền để giải chấp tài sản?
I. Nguyên Tắc Cốt Lõi: Cần Có Sự Đồng Ý Của Ngân Hàng
Về nguyên tắc, tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không được phép mua bán, chuyển nhượng trừ khi được bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đồng ý bằng văn bản (Khoản 8 Điều 320, Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015).
Trước khi tiến hành mọi thủ tục ứng tiền, bạn bắt buộc phải:
- Yêu cầu chủ nhà cung cấp đầy đủ giấy tờ xác nhận tình trạng thế chấp từ Ngân hàng.
- Đến Văn phòng Đăng ký Đất đai tại địa phương để kiểm tra thông tin pháp lý và tình trạng thế chấp của mảnh đất.
II. Hai Phương Án Pháp Lý Tuyệt Đối An Toàn Khi Giao Tiền Giải Chấp
Nếu Ngân hàng đã đồng ý cho phép chuyển nhượng, để đảm bảo an toàn tài chính, bạn nên chọn một trong hai phương án sau (thay vì chỉ thỏa thuận miệng):
Phương Án 1: Lập Hợp đồng Vay Tài sản Có Điều Kiện
Đây là phương án chuyển giao tiền ứng trước thành một giao dịch vay mượn độc lập, được bảo vệ bởi pháp luật.
– Lập Hợp đồng Vay: Hai bên ký Hợp đồng vay tài sản (Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015) với số tiền bạn ứng trước (ví dụ 300 triệu đồng).
– Quy định Chi tiết: Hợp đồng cần ghi rõ:
- Mục đích vay: Dùng để tất toán khoản vay và xóa thế chấp bất động sản X.
- Thời hạn vay: Theo thời gian dự kiến hoàn thành thủ tục giải chấp.
- Điều khoản Rủi ro: Quy định rõ lãi suất và số tiền phạt nếu bên bán vi phạm cam kết (không tất toán, không xóa thế chấp đúng hạn).
– Chuyển đổi: Khi việc giải chấp hoàn tất, khoản tiền vay sẽ được chuyển thành một phần thanh toán trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức.
Phương Án 2: Lập Hợp đồng Ủy quyền Có Điều kiện
Phương án này giúp bạn trực tiếp kiểm soát việc giải chấp, giảm thiểu rủi ro giao tiền cho bên bán.
– Lập Hợp đồng Ủy quyền: Yêu cầu bên bán lập Hợp đồng ủy quyền có công chứng tại Văn phòng công chứng (Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015).
– Nội dung Ủy quyền: Bên bán ủy quyền cho bạn thay mặt họ thực hiện các thủ tục sau:
- Nộp tiền tất toán khoản vay tại Ngân hàng.
- Làm thủ tục xóa thế chấp đối với bất động sản đó tại Văn phòng Đăng ký Đất đai.
– Thanh toán: Sau khi các thủ tục trên hoàn tất, hai bên sẽ ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và bạn sẽ chuyển giao số tiền 300 triệu đồng (cộng với phần còn lại) cho bên bán.
LUẬT THIÊN THANH: Kiểm Soát Rủi Ro, Đảm Bảo Giao Dịch
Các giao dịch liên quan đến nhà đất thế chấp đòi hỏi sự chặt chẽ về hồ sơ và thủ tục. Chỉ cần một bước sai sót có thể dẫn đến mất tiền oan.
Công ty Luật Thiên Thanh cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện toàn diện, giúp bạn:
- Thẩm định hồ sơ: Kiểm tra tính pháp lý của tài sản và sự đồng ý của Ngân hàng.
- Soạn thảo Hợp đồng Bảo vệ: Xây dựng Hợp đồng vay hoặc Hợp đồng ủy quyền chặt chẽ tại Văn phòng Công chứng.
- Đại diện thực hiện thủ tục: Thay mặt bạn thực hiện thủ tục tất toán và xóa thế chấp, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho dòng tiền.
Hãy để rủi ro tài chính là của chuyên gia. Liên hệ với Luật Thiên Thanh để giao dịch mua nhà của bạn diễn ra an toàn và hợp pháp!
Hotline/Zalo: 090.321.7988
Email: [email protected]
Hoặc đến trực tiếp văn phòng của Chúng tôi tại:
Hà Nội : Phòng 302, tầng 3, 142 Lê Duẩn, phường Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Hà Nội
Hồ Chí Minh: Phòng 6.16 RiverGate Residence, số 151 – 155 đường Bến Vân Đồn, Phường Khánh Hội, Hồ Chí Minh
