Các điều chỉnh trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đang điều chỉnh và mở rộng phạm vi áp dụng, nhằm nắm bắt các thách thức hiện đại hóa và phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản của Việt Nam.
1. Phải công khai loạt thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh
Theo quy Định tại Điều 6, từ ngày 01/8/2024, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin sau về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh:
– Thông tin về dự án bất động sản:
- Quyết định chủ trương đầu tư/chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản.
– Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
- Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
- Thiết kế cơ sở đã được thẩm định; giấy phép xây dựng (với trường hợp phải cấp phép xây dựng); thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng (với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở);
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
- Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở, công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
– Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp:
Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
– Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
- Các hạn chế về quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Các thông tin này phải được công khai trên:
– Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
– Website của doanh nghiệp (nếu có).
2. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty
Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong đó, đáng chú ý là quy định, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
– Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc/đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.
Chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.
Như vậy từ ngày 01/8/2024, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.
3. Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán
Luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Từ ngày 01/08/2024, theo quy định tại Khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 việc hạn chế số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán nhà ở và các công trình xây dựng hình thành trong tương lai là một bước quan trọng nhằm bảo vệ người tiêu dùng và đảm bảo sự minh bạch trong các giao dịch bất động sản.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…
4. Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).
Đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ 70% xuống còn 50% . Cụ thể:
– Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;
– Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua ≤50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua (hiện nay là 70%).
5. Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III
Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây:
– Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;
– Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Như vậy, quy định mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III. Điều này nhằm mục đích bảo vệ nguồn đất và đảm bảo quyền lợi của các cư dân, đồng thời hạn chế những tiêu cực có thể xảy ra từ việc phát triển không kiểm soát của các khu vực đô thị.
6.Phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng
Điều 47, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Theo đó, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, tránh tình trạng giao dịch 02 giá (giá thực tế và giá trong hợp đồng). Đồng thời, phải chịu trách nhiệm về việc này.
7.Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản phải chuyển khoản
Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.
Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản.
8.Bổ sung chi tiết điều kiện từng loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Bổ sung chi tiết các điều kiện, trong đó tách rõ từng điều khoản quy định về điều kiện cho từng loại bất động sản cụ thể:
Điều 12. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh
Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh
Điều 24. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Điều 30. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
9. Các loại công trình có sẵn, hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung, quy định cụ thể loại công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:
Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Bên cạnh đó, Luật mới đã bỏ quy định, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Thay vào đó, quy định chỉ được kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
10. Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do
Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
– Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.
Vậy nên, từ ngày 01/8/2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…