Đất “sốt” khéo đầu tư sẽ sinh lời cao. Nhưng tính sinh lời sẽ kèm theo tính rủi ro.
1.“Mua bán” hay “sang nhượng đất”?
Một thói quen xấu ở vùng nông thôn là sang nhượng đất đai bằng giấy viết tay (hai bên tự ghi nhận ý chí trên giấy mà không thực hiện đúng nội dung và hình thức hợp đồng theo quy định của pháp luật). Rồi đến lúc tiền trao mà đất thì vẫn không là của mình.
Cần hiểu rằng đất đai là tài sản đặc biệt, là tài sản sở hữu toàn dân, do Nhà đất quản lý. Vì Nhà nước không thừa nhận cá nhân có quyền sở hữu đất đai nên pháp luật không sử dụng “mua bán đất” mà dùng từ “sang nhượng quyền sử dụng đất”, tức sang nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vì đất đai là tài sản đặc biệt nên thủ tục sang nhượng được pháp luật quy định rất cụ thể. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được bộ luật Dân sự quy định phải được lập thành văn bản, qua công chứng, chứng thực và phải có đăng ký chuyển quyền tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Do vậy, người nào không làm đúng các thủ tục theo quy định thì khi xảy ra tranh chấp họ phải gánh chịu rủi ro.
2. Những lưu ý khi sang nhượng bất động sản.
2.1. Đúng theo trình tự pháp luật.
Khi tiến hành các hoạt động sang nhượng bất động sản thì phải đúng theo trình tự pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở hợp đồng chuyển nhượng đất đều phải phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự. Trước khi xác định muốn mua nhà, đất thì việc đầu tiên bên mua, phải xem xét toàn bộ giấy tờ quyền sở hữu xem có hợp pháp không. xem khu đất thực tế có bị chiếm dụng không.
Sau khi xem xét tính hợp pháp và thực tế tài sản, nếu muốn mua, bạn phải tiến hành thủ tục đầu tiên là viết giấy đặt cọc. Việc đặt cọc chỉ cần làm bằng giấy tay, không cần công chứng, chứng thực. Trong hợp đồng, phải ghi rõ giá bán, thời điểm chuyển giao tài sản, thời điểm tiến hành thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, cần xác định rõ trong hợp đồng về trách nhiệm đảm bảo của bên bản về tính hợp pháp của tài sản và đảm bảo tài sản không bị tranh chấp. Chúng tôi khuyên bạn nên ký hợp đồng đặt cọc.
2.2 Hợp đồng đặt cọc.
Trong hợp đồng đặt cọc, bạn chỉ đặt cọc một khoản tiền đủ để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng. Về hợp đồng đặt cọc, pháp luật dân sự quy định khá rõ, nếu bên mua không mua nữa thì chịu mất khoản tiền đã đặt cọc, nếu bên bán không tiếp tục tiến hành thủ tục chuyển nhượng hoặc có lỗi trong việc làm cho việc mua bán không diễn ra thì bên bạn phải bồi thường cho bên mua một khoản tiền bằng với khoản tiền đặt cọc, tức trả lại gấp đôi.
Do vậy, bạn phải định liệu số tiền đặt cọc là bao nhiêu để đảm bảo nếu bạn không mua thì phải chịu rủi ro mất tiền, ngược lại số tiền đủ để bên bán nếu có người trả giá cao hơn thì không thể “lật kèo” với bạn, vì phải hoàn trả cho bạn khoản tiền gấp đôi số tiền bạn đặt cọc. Dù là hợp đồng mua bán hay hợp đồng đặt cọc thì ngay khi ký hợp đồng, bên mua phải thanh toán một khoản tiền. Nếu lập theo hình thức hợp đồng đặt cọc thì khi xảy ra sự cố, xác định lỗi bên nào, bên đó phải bồi thường cho bên kia khoản tiền tương đương với khoản tiền đã đặt cọc. Nếu sau đó việc mua bán vẫn diễn ra thì số tiền đặt cọc được chuyển sang thành tiền thanh toán bình thường.
Ngược lại, nếu là hợp đồng mua bán thì số tiền đó được xem là tiền thanh toán đợt 1, nếu hợp đồng xảy ra sự cố, xác định là hợp đồng vô hiệu thì bên bản chỉ hoàn trả lại đúng số tiền bạn đã đưa, mà không phải bồi thường.
2.3 Có công chứng.
Khi tiến hành ký kết hợp đồng sang nhượng thì phải thực hiện tại phòng Công chứng và nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, bởi vì những nơi nó sẽ giúp bạn kiểm tra tính hợp pháp của tài sản.
Ngay khi thanh toán, bạn nên hoàn thành thủ tục sang tên chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật để phòng tránh tranh chấp xảy ra. Bởi với thủ tục tố tụng hiện nay, nếu phải kiện tụng, dù bạn đúng đi nữa thì thời gian xét xử, kháng cáo nhanh nhất cũng mất một năm, thậm chí có thể kéo dài hàng chục năm. Khi đó, tiền đã mất giá, tài sản đóng băng, không được quyền sang nhượng.