Mặc dù “Đơn phương chấm dứt hợp đồng” là quyền được pháp luật ghi nhận, thế nhưng đây lại là ngòi nổ phổ biến dẫn đến các tranh chấp hợp đồng thuê hiện nay. Trên thực tế, không ít trường hợp một bên cho rằng mình có quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, trong khi bên còn lại xem đó là hành vi vi phạm nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Vậy liệu có phải cứ bên nào chủ động chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bên đó sẽ bị xem là có lỗi? Hay việc xác định trách nhiệm còn phụ thuộc vào những yếu tố pháp lý khác?
Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần nhìn nhận rằng pháp luật không xem mọi trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng đều là hành vi vi phạm. Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thì “một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, khi các bên có thỏa thuận hoặc khi pháp luật có quy định”. Ngược lại, nếu việc đơn phương chấm dứt không có căn cứ hợp pháp thì bên thực hiện quyền này có thể phải chịu trách nhiệm dân sự đối với những thiệt hại phát sinh.
Như vậy, yếu tố quyết định không nằm ở việc ai là người chủ động chấm dứt hợp đồng mà nằm ở việc việc chấm dứt đó có được thực hiện trên cơ sở một quyền hợp pháp hay không. Nói cách khác, hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng chỉ là một sự kiện pháp lý; còn việc xác định lỗi phải được đặt trong mối quan hệ với nguyên nhân dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng, các thỏa thuận đã được xác lập và những thiệt hại thực tế mà các bên phải gánh chịu.
Quan điểm này cũng được thể hiện rõ trong Án lệ số 21/2018/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về lỗi và thiệt hại trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản. Theo nội dung án lệ, các bên ký kết hợp đồng cho thuê tài sản có thời hạn và không có thỏa thuận về điều kiện chấm dứt hợp đồng. Trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực, bên thuê đã tự ý thông báo chấm dứt hợp đồng trước thời hạn với lý do không còn nhu cầu sử dụng tài sản. Tuy nhiên, thời gian báo trước quá ngắn khiến bên cho thuê không thể tìm được khách hàng thay thế và phát sinh thiệt hại thực tế. Hội đồng Thẩm phán xác định lỗi thuộc về bên thuê và bên thuê phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê.
Điều đáng chú ý là giá trị của Án lệ số 21/2018/AL không nằm ở việc khẳng định “ai chấm dứt hợp đồng trước thì người đó có lỗi”, mà ở việc xác lập nguyên tắc rằng lỗi phải được xem xét trên cơ sở tính hợp pháp của việc chấm dứt hợp đồng và hậu quả thực tế do hành vi đó gây ra. Trong trường hợp của án lệ, bên thuê không có căn cứ pháp lý để chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, đồng thời việc chấm dứt đã trực tiếp làm phát sinh thiệt hại cho bên cho thuê nên trách nhiệm bồi thường được đặt ra.
Từ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và định hướng áp dụng pháp luật được thể hiện trong Án lệ số 21/2018/AL, có thể thấy rằng việc xác định lỗi trong tranh chấp về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không nên được nhìn nhận một cách máy móc dựa trên việc ai là người đưa ra thông báo chấm dứt hợp đồng. Thay vào đó, cần đánh giá toàn diện qua ba yếu tố cốt lõi: (i) bên chấm dứt có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không; (ii) việc thực hiện quyền đó có đúng trình tự, điều kiện luật định hoặc thỏa thuận hay không; và (iii) việc chấm dứt có gây ra thiệt hại thực tế cho bên còn lại hay không. Chỉ khi đánh giá đầy đủ các yếu tố này mới có thể xác định chính xác bên nào là bên có lỗi và phải gánh chịu trách nhiệm pháp lý tương ứng.
