Trong thực tiễn giao dịch dân sự, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm được sử dụng phổ biến nhằm củng cố sự ràng buộc giữa các bên trong giai đoạn chuẩn bị giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Về bản chất, đặt cọc không chỉ thể hiện thiện chí và cam kết của các bên mà còn góp phần bảo đảm tính ổn định, an toàn của các quan hệ dân sự. Tuy nhiên, cũng chính vì gắn liền với chế tài mất cọc hoặc phạt cọc nên đây là một trong những nguyên nhân phát sinh tranh chấp phổ biến hiện nay. Khi hợp đồng chính không được giao kết hoặc không thể thực hiện như dự kiến, vấn đề đặt ra là nguyên nhân dẫn đến sự đổ vỡ của giao dịch xuất phát từ lỗi của một bên hay từ những yếu tố khách quan nằm ngoài ý chí của các bên. Và liệu mọi lý do khách quan được viện dẫn đều đủ căn cứ để loại trừ trách nhiệm phạt cọc, hay đôi khi đó chỉ là một “cái cớ” nhằm né tránh hậu quả pháp lý của việc không thực hiện cam kết?
Căn cứ tại Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Có thể thấy, điều luật này chỉ quy định hậu quả pháp lý của hành vi “từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”, song chưa làm rõ cụ thể đối với các yếu tố khách quan khác. Thực tế cho thấy, nhiều tranh chấp phát sinh khi bên mua không thể vay vốn ngân hàng, đất bị quy hoạch, tài sản chưa đủ điều kiện sang tên hoặc cơ quan nhà nước thay đổi chính sách hành chính.
Trong khi đó, tại Khoản 2 Điều 351 BLDS 2015 cho rằng bên vi phạm nghĩa vụ có thể được miễn trách nhiệm nếu việc vi phạm xuất phát từ sự kiện bất khả kháng theo Điều 156 cùng Luật này. Chính khoảng trống pháp lý này gây nên việc áp dụng pháp luật thiếu thống nhất trong thực tiễn xét xử.
Án lệ số 25/2018/AL đánh dấu bước chuyển quan trọng trong tư duy xét xử, khi Tòa án ưu tiên việc nhận diện “lỗi thực tế” thay vì áp dụng chế tài phạt cọc một cách máy móc. Cụ thể, sự ra đời của án lệ này bộc lộ tính chưa tương thích với cách diễn đạt mang tính tuyệt đối tại Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015. Trong khi Điều 328 quy định một cách máy móc theo hướng trách nhiệm khách quan rằng không thực hiện cam kết là phải chịu phạt cọc mà không dự liệu các tình huống loại trừ trách nhiệm, vì vậy Án lệ này lại xoay chuyển trọng tâm sang việc truy tìm “lỗi” thực tế để đảm bảo sự công bằng. Bằng cách xác lập rằng không có lỗi thì không có phạt cọc, Án lệ 25 đã khắc phục kẽ hở của Điều 328, chuyển dịch tư duy pháp lý từ việc chỉ nhìn vào kết quả vi phạm sang việc đánh giá bản chất nguyên nhân, từ đó bảo vệ quyền lợi chính đáng cho các bên, đặc biệt trong bối cảnh xuất hiện càng nhiều những rủi ro quy hoạch đặc thù tại các đô thị lớn như Hà Nội hiện nay.
Tuy nhiên, thực tiễn pháp lý hiện nay vẫn tồn tại ranh giới mong manh giữa việc “không thể thực hiện” và “từ chối thực hiện”. Điểm mâu thuẫn cốt lõi nằm ở thuật ngữ “từ chối” trong Điều 328, vốn hàm ý một quyết định mang tính chủ quan, nhưng lại thường bị áp dụng cứng nhắc cho cả những trường hợp “không thể thực hiện” do rào cản từ cơ quan nhà nước. Sự thiếu hụt các tiêu chí phân biệt rõ ràng giữa hai khái niệm này đang tạo ra những khoảng trống dẫn đến việc áp dụng pháp luật thiếu thống nhất. Điển hình như trường hợp bên mua không thể huy động vốn do ngân hàng siết chặt tín dụng. Đây nên được nhìn nhận là một biến động khách quan bất khả kháng hay chỉ đơn thuần là rủi ro tài chính cá nhân mà bên mua phải tự gánh chịu? . Do đó, BLDS sửa đổi, bổ sung năm 2025 dù có xu hướng tăng cường nguyên tắc thiện chí và công bằng trong giao kết hợp đồng nhưng vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể đối với chế tài phạt cọc trong trường hợp khách quan.
Trước bối cảnh các biến động về quy hoạch, tín dụng và chính sách quản lý nhà nước ngày càng tác động mạnh đến các giao dịch dân sự, nhu cầu hoàn thiện pháp luật về đặt cọc trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Pháp luật cần có những tiêu chí rõ ràng để phân biệt giữa hành vi “từ chối thực hiện” mang tính chủ quan với trường hợp “không thể thực hiện” do nguyên nhân khách quan, đồng thời xác định cụ thể những trường hợp nào được miễn trách nhiệm phạt cọc. Điều này không chỉ bảo đảm tính thống nhất trong áp dụng pháp luật mà còn hạn chế tình trạng lợi dụng các lý do khách quan như một “lá chắn” để hợp thức hóa hành vi lật kèo giao dịch.
Suy cho cùng, yếu tố khách quan không phải là tấm vé miễn trách nhiệm cho mọi trường hợp đổ vỡ giao dịch. Chỉ khi trở ngại phát sinh thực sự nằm ngoài khả năng kiểm soát, không thể lường trước và không thể khắc phục bằng các biện pháp hợp lý, nó mới có thể trở thành căn cứ loại trừ trách nhiệm phạt cọc. Còn nếu lý do khách quan chỉ được viện dẫn để che giấu sự thay đổi ý chí hoặc sự tính toán lợi ích của một bên, thì đó không phải là bất khả kháng, mà đơn thuần là một cách thức né tránh cam kết đã được xác lập.
