Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm về hình thức là một trong những vấn đề thường xuyên đặt ra, đặc biệt đối với các giao dịch được xác lập bằng giấy viết tay nhưng sau đó đã được các bên thực hiện trên thực tế. Khi tranh chấp phát sinh, việc xác định hiệu lực của giao dịch không chỉ đặt ra câu hỏi về việc hợp đồng có tuân thủ yêu cầu công chứng, chứng thực hay không, mà còn liên quan đến mức độ thực hiện nghĩa vụ và những hành vi thực tế của các bên sau khi giao kết.
Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07/9/2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 là một trường hợp tiêu biểu cho vấn đề này. Án lệ đặt ra cách tiếp cận đáng chú ý khi xem xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm yêu cầu về hình thức trên cơ sở quá trình thực hiện giao dịch và mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên.
Từ vụ án được lựa chọn làm án lệ, có thể thấy việc đánh giá hiệu lực của một giao dịch không phải lúc nào cũng có thể dừng lại ở thời điểm hợp đồng được xác lập. Đặc biệt, khi các bên đã có quá trình thực hiện kéo dài và nhiều hành vi thực tế thể hiện sự tiếp tục thực hiện thỏa thuận, những hành vi này cần được đặt trong mối liên hệ với yêu cầu về hình thức để xác định đúng bản chất pháp lý của giao dịch.
I. DIỄN BIẾN VỤ ÁN VÀ NỘI DUNG ÁN LỆ SỐ 55/2022/AL
- Nội dung vụ án:
Tại đơn khởi kiện đề ngày 18/4/2017 được sửa đổi, bổ sung ngày 06/6/2017, bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N trình bày:
Giữa nguyên đơn và bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L có quan hệ họ hàng. Năm 2009 bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1 nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư (Nhà nước thu hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định cư tại khu Làng H) với giá 90.000.000 đồng. Nguyên đơn đã trả đủ 90.000.000 đồng cho bị đơn.
Đến năm 2011, Nhà nước đã chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn là 03 lô đất liền kề ở mặt tiền, bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 yêu cầu phía nguyên đơn đưa thêm 30.000.000 đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn, nguyên đơn đồng ý đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong thì đưa đủ. Lúc này bị đơn đã chỉ vị trí cũng như mốc giới thửa đất chuyển nhượng cho phía nguyên đơn.
Trong quá trình chờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì vào ngày 05/6/2014 nguyên đơn có cho bà Nguyễn Thị M1, địa chỉ: Thôn V, xã P, huyện Đ, tỉnh Quảng Ngãi thuê diện tích đất này làm mặt bằng buôn bán và không ai có ý kiến gì.
Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã P (Sau đây viết tắt là thửa 877) cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn, hiện nay nguyên đơn đã xây móng đá chẻ trên thửa 877. Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 tờ bản đồ số 24 xã P, huyện Đ, tỉnh Quảng Ngãi cho nguyên đơn.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn, ông Trương Quang T trình bày:
Bị đơn thừa nhận có việc thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như nguyên đơn trình bày (khi lập hợp đồng bị đơn chưa được Nhà nước cấp đất), bị đơn đã nhận đủ 90.000.000 đồng và sau đó có nhận thêm số tiền 20.000.000 đồng, đây là tiền mà nguyên đơn nói đưa để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình bị đơn thì có nghe Nhà nước sẽ cấp cho gia đình bị đơn 03 lô đất trong đó có 02 lô B và 01 lô A, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi rõ lô B tự chọn. Khi lập hợp đồng, Nhà nước chưa cấp đất cho bị đơn nên không có đất để giao cho nguyên đơn. Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật. Vì vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng là các bên hoàn trả lại những gì đã nhận.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đoàn Tấn L1 trình bày:
Anh là con của bị đơn, anh thống nhất với lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn. Anh có ý kiến bổ sung là anh đứng ra bán đất cùng với cha mẹ do lúc đó quá khó khăn, còn việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là do bị đe dọa. Anh thừa nhận đổ đá chẻ lên thửa đất đang tranh chấp để làm quán cho cha mẹ nhưng do chưa sử dụng nên anh có bán cho nguyên đơn với số tiền là 6.450.000 đồng. Việc nguyên đơn tự ý xây dựng móng đá chẻ thì ông M có lên nói nhưng anh không đồng ý và có ngăn cản không cho xây dựng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đoàn Tấn N1, chị Đoàn Thị Thu V, chị Đoàn Thị Mỹ N2 trình bày:
Các anh, chị có chung hộ khẩu với cha mẹ khi Nhà nước thu hồi đất cho đến nay, các anh, chị có quyền trong khối tài sản chung của gia đình. Việc cha mẹ các anh chị và anh L1 tự ý đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình mà không hỏi ý kiến của các anh, chị là xâm phạm đến quyền lợi của các anh, chị nên các anh, chị không đồng ý. Các anh, chị yêu cầu tuyên bố giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 10/8/2009 vô hiệu.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị M1 trình bày:
Vào năm 2014, bà có đến nhà bị đơn hỏi thuê thửa 877 để mở quán nước, nhưng bị đơn nói đã bán đất cho nguyên đơn rồi nên đến nguyên đơn để hỏi thuê. Bà đã thỏa thuận với nguyên đơn thuê đất mở quán, trả tiền hàng năm; bà có thuê bị đơn là ông C tới dựng quán cho bà. Sau khi hòa giải ở xã thì bà có thấy anh L1 đổ đá chẻ trên thửa đất, khi nguyên đơn xây móng nhà được hai ngày thì anh L1 đến không cho xây. Bà không có ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nhưng khi giao đất cho ai thì bà sẽ tự dỡ quán và không có yêu cầu gì.
Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đức Phổ tuyên xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009. Buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn.
Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009.
Ngày 02/10/2017, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Đoàn Tấn L1, Đoàn Tấn N1, Đoàn Thị Thu V, Đoàn Thị Mỹ N2 có đơn kháng cáo: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại. Tại phiên tòa phúc thẩm, những người kháng cáo thay đổi nội dung kháng cáo, yêu cầu Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Ngày 05/10/2017, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Phổ có quyết định kháng nghị số 1317/QĐKNPT-VKS-DS: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các nguyên đơn và bị đơn vô hiệu và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát rút toàn bộ kháng nghị.
Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên xử: Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đức Phổ; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
Ngày 19/9/2018, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS ngày 19/9/2018: Đề nghị hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm lại.
Quyết định giám đốc thẩm số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tuyên xử: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS ngày 19/9/2018 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DSPT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi có ý kiến như sau:
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng đất là Giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 10/8/2009 đã được thực hiện bằng việc nguyên đơn giao 90.000.000 đồng cho phía bị đơn. Sau đó vì bị đơn không được cấp đất tái định cư là lô B nên các bên thay đổi thỏa thuận thành chuyển nhượng lô A với giá 120.000.000 đồng, phía nguyên đơn đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng sẽ giao khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.
Căn cứ lời trình bày của ông Phạm Văn H (Bút lục 190) và lời trình bày của bà Nguyễn Thị M1 (Bút lục 118) có cơ sở xác định bị đơn đã giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nguyên đơn đã xây móng nhà và cho bà M1 thuê làm quán buôn bán. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên bị đơn nên bị đơn có quyền chuyển nhượng mà không cần có ý kiến của các thành viên khác trong hộ gia đình.
Hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng đang được thực hiện nên được áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng này được công nhận hiệu lực. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm không buộc nguyên đơn trả tiếp cho bị đơn 10.000.000 đồng là thiếu sót.
Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 289, khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự; đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi rút kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Phổ; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; sửa bản án sơ thẩm, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng thửa 877, nguyên đơn có nghĩa vụ thanh toán cho bị đơn 10.000.000 đồng, nguyên đơn được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 877.
Sau khi xem xét toàn bộ hồ sơ vụ án và theo dõi toàn bộ diễn biến phiên tòa, Tòa án nhận định:
[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi rút toàn bộ Quyết định kháng nghị số 1317/QĐKNPT-VKS-DS ngày 05/10/2017 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Phổ. Vì vậy, đình chỉ xét xử phúc thẩm một phần vụ án mà Viện kiểm sát đã rút kháng nghị là phù hợp với quy định tại Điều 284 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, các đương sự trong vụ án không ai yêu cầu áp dụng thời hiệu nên không xem xét áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[3] Bị đơn ông C, bà L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh L1 thừa nhận, vì biết thông tin gia đình bị đơn bị thu hồi đất sẽ được cấp ba lô đất tái định cư, trong đó có một lô A và hai lô B, nên ngày 10/8/2009 nguyên đơn ông M, bà N cùng phía bị đơn ông C, bà L và anh Đoàn Tấn L1 thỏa thuận và lập “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” (Bút lục 27), nội dung thỏa thuận là bị đơn và anh L1 chuyển nhượng cho nguyên đơn một lô đất thuộc lô B, diện tích 5m x 20m (tự chọn khi Nhà nước cấp đất) trong phần đất của gia đình bị đơn sẽ được cấp tái định cư với giá 90.000.000 đồng, anh L1 có trách nhiệm làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất trên thực địa cho nguyên đơn, các bên tham gia giao dịch đều thống nhất ký tên; bị đơn đã giao đủ 90.000.000 đồng cho phía nguyên đơn. Đây là những tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[4] Phía bị đơn không thừa nhận có việc thay đổi thỏa thuận chuyển nhượng từ lô B sang lô A với giá 120.000.000 đồng như nguyên đơn trình bày vì đến năm 2016 bị đơn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 20.000.000 đồng phía bị đơn nhận thêm chỉ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng tại phiên tòa phúc thẩm anh L1 thừa nhận năm 2011 phía bị đơn đã biết vị trí ba lô đất gia đình bị đơn được cấp tái định cư trên bản đồ, không có lô B như thỏa thuận với nguyên đơn, trong 03 lô đất này có thửa 877; bên cạnh đó, tại Biên bản lấy lời khai của đương sự (Bút lục 192) ông C trình bày ông đã làm nhà trên 01 lô đất tái định cư từ năm 2013. Như vậy, tuy chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phía bị đơn đã biết vị trí các lô đất tái định cư được Nhà nước cấp.
[5] Căn cứ thực tế sử dụng thửa 877, lời khai người thuê đất là bà Nguyễn Thị M1, “Giấy thỏa thuận cho thuê đất” (Bút lục 27); biên bản lấy lời khai ông Đoàn C ngày 25/7/2017 (bút lục 192) chứng tỏ phía bị đơn đã giao thửa 877 và giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất này cho nguyên đơn, nguyên đơn đã cho bà M1 thuê đất để xây dựng quán, ông C cũng đến làm công xây dựng quán cho bà M1 và không có tranh chấp gì; chính anh L1 đã đổ đá chẻ trên thửa 877 và bán cho nguyên đơn để nguyên đơn xây móng nhà.
[6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện, về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.
[7] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh chị Đoàn Tấn L1, Đoàn Tấn N1, Đoàn Thị Thu V, Đoàn Thị Mỹ N2 là thành viên trong gia đình bị đơn kháng cáo cho rằng việc cha mẹ các anh, chị chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được sự đồng ý của các anh chị, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các anh chị thì thấy rằng: Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa 877 là đất tái định cư được cấp cho bị đơn, không phải cấp cho hộ gia đình nên bị đơn có quyền chuyển nhượng, việc chuyển nhượng thửa 877 của bị đơn không vi phạm điều cấm của pháp luật như bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày; trường hợp thửa 877 là tài sản chung của hộ gia đình thì bị đơn chỉ chuyển nhượng một trong ba thửa đất tái định cư nên vẫn thuộc phạm vi quyền tài sản của bị đơn trong khối tài sản chung của hộ gia đình.
[8] Từ những nhận định trên, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông C, bà L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh, chị L1, N1, V, N2.
[9] Tuy nhiên, theo thỏa thuận chuyển nhượng thì nguyên đơn còn phải trả cho bị đơn 10.000.000 đồng, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng nhưng không buộc phía nguyên đơn tiếp tục trả số tiền còn lại cho bị đơn là thiếu sót, cần sửa bản án sơ thẩm về nội dung này.
[10] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn tự nguyện để cho quán nước tạm có diện tích 25m2 dựng bằng cây bạch đàn, mái lợp tôn sắt, nền láng xi măng của bà Nguyễn Thị M1 được tiếp tục tồn tại trên đất trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Như nhận định trên thì nguyên đơn là người sử dụng đất hợp pháp nên ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn.
[11] Đối với phần móng đá nguyên đơn đã xây dựng trên thửa đất số 877, tờ bản đồ số 24 xã P có giá trị 9.400.000 đồng, do nguyên đơn mua vật liệu và tự xây dựng nên thuộc quyền sở hữu, sử dụng của nguyên đơn.
[12] Các phần khác của bản án sơ thẩm xét xử phù hợp với quy định pháp luật được giữ nguyên.
[13] Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi có căn cứ, đúng pháp luật nên được chấp nhận.
[14] Bị đơn là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí, vì vậy miễn án phí dân sự phúc thẩm cho bị đơn là phù hợp với quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh, chị L1, N1, V, N2 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Vì các lẽ trên; Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, tuyên xử:
Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đức Phổ.
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Sĩ M và bà Phùng Thị N;
Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 877, tờ bản đồ số 24, xã P giữa ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N với ông Đoàn C, bà Trần Thị L. Ông M, bà N có quyền sử dụng thửa đất số 877, tờ bản đồ số 24, xã P. Ông M, bà N có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 877, tờ bản đồ số 24, xã P, huyện Đ, tỉnh Quảng Ngãi.
Ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N phải có nghĩa vụ thanh toán tiếp cho ông Đoàn C, bà Trần Thị L 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng).
- Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Đoàn C, bà Trần Thị L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đoàn Tấn L1, anh Đoàn Tấn N1, chị Đoàn Thị Thu V, chị Đoàn Thị Mỹ N2 về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
- Ghi nhận sự tự nguyện của ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N về việc để quán nước tạm có diện tích 25m2 dựng bằng cây bạch đàn, mái lợp tôn sắt, nền láng xi măng của bà Nguyễn Thị M1 được tiếp tục tồn tại trên thửa đất số 877, tờ bản đồ số 24 xã P.
- Ghi nhận sự tự nguyện của ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N về việc tự chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ.
- Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án chậm thi hành thì phải trả lãi đối với số tiền chậm thi hành án tương ứng với thời gian chậm thi hành án theo mức lãi suất do bên được thi hành án và bên phải thi hành án thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 357 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Nội dung Án lệ số 55/2022/AL: “[6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện, về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực…”
II. PHÂN TÍCH VÀ BÌNH LUẬN ÁN LỆ
Trước khi đi vào từng vấn đề, cần lưu ý rằng giá trị của Án lệ số 55/2022/AL không nằm ở một kết luận đơn giản rằng “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực”. Nếu hiểu án lệ theo cách này thì phạm vi của án lệ sẽ bị mở rộng vượt quá tình huống pháp lý mà Tòa án đã xem xét.
Điểm đáng chú ý hơn nằm ở phương pháp tiếp cận của Tòa án: giao dịch được nhìn nhận như một quá trình, trong đó thỏa thuận ban đầu chỉ là điểm khởi đầu, còn những hành vi tiếp theo của các bên mới giúp làm rõ giao dịch đã thực sự được triển khai như thế nào. Trong vụ án, từ việc giao tiền, xác định đối tượng chuyển nhượng, thay đổi thỏa thuận, giao đất, giao giấy chứng nhận đến việc quản lý, cho thuê và xây dựng trên đất đã tạo thành một chuỗi hành vi liên tục. Chính chuỗi hành vi này là cơ sở để Tòa án đánh giá mức độ thực hiện nghĩa vụ và xem xét công nhận hiệu lực giao dịch.
Từ cách tiếp cận đó, Án lệ số 55/2022/AL đặt ra một số vấn đề pháp lý cần được nhìn nhận một cách hệ thống.
- Vi phạm yêu cầu về hình thức và giá trị pháp lý của quá trình thực hiện giao dịch
Yêu cầu về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước hết nhằm bảo đảm tính xác thực, minh bạch và an toàn pháp lý của giao dịch. Đây không phải là yêu cầu mang tính hình thức thuần túy, bởi đối với quyền sử dụng đất, việc pháp luật yêu cầu giao dịch phải tuân thủ những điều kiện nhất định về hình thức còn gắn với việc quản lý, đăng ký và công khai tình trạng pháp lý của tài sản.
Tuy nhiên, từ Án lệ số 55/2022/AL có thể thấy việc xác định một giao dịch vi phạm hình thức không đồng nghĩa với việc mọi giá trị pháp lý đã phát sinh từ quá trình thực hiện giao dịch đều phải bị phủ nhận. Trong vụ án, tại thời điểm ngày 10/8/2009, các bên chỉ lập “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư”, trong khi đất tái định cư mà bị đơn dự kiến được cấp còn chưa được xác định cụ thể. Giao dịch vì vậy chưa hoàn thiện cả về đối tượng thực tế lẫn hình thức pháp lý.
Nhưng giao dịch không dừng lại tại thời điểm đó. Khi Nhà nước xác định vị trí các lô đất tái định cư, các bên tiếp tục xác định thửa đất cụ thể; nguyên đơn giao thêm tiền; bị đơn giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nguyên đơn tiếp nhận, quản lý và khai thác đất. Đặc biệt, chính hành vi của bị đơn trong việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn đã cho thấy quan hệ giữa các bên không chỉ tồn tại dưới dạng một thỏa thuận trên giấy mà đã được triển khai trên thực tế.
Do đó, cách tiếp cận của Tòa án không phải là xem nhẹ yêu cầu về hình thức, mà là đặt yêu cầu này trong tương quan với quá trình thực hiện giao dịch. Khi các bên đã thực hiện những nghĩa vụ cơ bản và hành vi của họ thể hiện rõ sự tiếp tục duy trì thỏa thuận, việc chỉ căn cứ vào khiếm khuyết về hình thức để phủ nhận toàn bộ giao dịch có thể không phản ánh đầy đủ bản chất quan hệ thực tế giữa các bên.
Ở đây cần phân biệt rõ hai vấn đề. Một là, hợp đồng có vi phạm quy định về hình thức hay không. Hai là, mặc dù có vi phạm hình thức, pháp luật có cho phép Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch trong hoàn cảnh cụ thể hay không. Việc xác định giao dịch vi phạm hình thức là bước đầu tiên; còn việc có thể công nhận hiệu lực hay không phải tiếp tục được xem xét trên cơ sở các điều kiện mà pháp luật đặt ra, trong đó có mức độ thực hiện nghĩa vụ.
Chính vì vậy, Án lệ số 55/2022/AL không làm mất đi ý nghĩa của yêu cầu công chứng, chứng thực. Án lệ chỉ cho thấy rằng trong trường hợp giao dịch đã được các bên thực hiện ở mức độ đáng kể và đáp ứng điều kiện luật định để được công nhận, khiếm khuyết về hình thức không nhất thiết phải dẫn đến hậu quả phủ nhận toàn bộ giao dịch.
Cách tiếp cận này cũng có ý nghĩa đối với việc đánh giá chứng cứ. Khi hợp đồng có khiếm khuyết về hình thức, việc chứng minh không thể chỉ xoay quanh câu hỏi “hợp đồng có công chứng hay không”. Luật sư và Tòa án cần xem xét cả quá trình sau khi hợp đồng được xác lập: tiền đã được giao bao nhiêu, tài sản đã được bàn giao chưa, ai đang quản lý tài sản, giấy chứng nhận được giao cho ai, các bên có tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hay không và có hành vi nào cho thấy một bên đã thừa nhận giao dịch hay chưa.
Nói cách khác, hình thức của hợp đồng là một yếu tố pháp lý quan trọng, nhưng không phải lúc nào cũng là yếu tố duy nhất để tái hiện toàn bộ quan hệ giao dịch.
- Tiêu chí “thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ” trong việc công nhận hiệu lực hợp đồng
Nội dung nổi bật nhất của Án lệ số 55/2022/AL là việc Tòa án xác định các bên đã thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Tuy nhiên, đây cũng là điểm dễ bị hiểu theo hướng cơ học nhất nếu chỉ chú ý đến con số “hai phần ba”.
Trong vụ án, tổng giá trị chuyển nhượng được xác định là 120.000.000 đồng, nguyên đơn đã thanh toán 110.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng. Nếu chỉ nhìn vào nghĩa vụ thanh toán của bên nhận chuyển nhượng, có thể thấy tỷ lệ thực hiện đã vượt quá hai phần ba. Nhưng lập luận của Tòa án không dừng lại ở phép tính 110/120.
Điều quan trọng là nghĩa vụ của hai phía được thực hiện đồng thời. Bên nhận chuyển nhượng đã giao tiền; bên chuyển nhượng đã giao đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đã được giao cho bên nhận chuyển nhượng. Nguyên đơn sau đó trực tiếp quản lý, sử dụng đất, cho bà M1 thuê đất và xây dựng móng trên đất. Như vậy, mức độ thực hiện giao dịch được thể hiện từ cả hai phía và bằng nhiều hành vi khác nhau.
Điều này cho thấy “hơn hai phần ba nghĩa vụ” cần được nhìn nhận trong tổng thể quan hệ hợp đồng. Không nên hiểu rằng chỉ cần một bên chứng minh đã thanh toán trên hai phần ba giá trị hợp đồng thì đương nhiên giao dịch được công nhận. Cũng không nên đồng nhất “hơn hai phần ba nghĩa vụ” với một tỷ lệ tiền bạc thuần túy trong mọi loại hợp đồng.
Trong vụ án này, tiền là nghĩa vụ quan trọng của bên nhận chuyển nhượng, nhưng đối với bên chuyển nhượng, nghĩa vụ không chỉ là nhận tiền mà còn bao gồm việc giao đất và thực hiện những hành vi cần thiết để chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Việc Tòa án đánh giá đồng thời các hành vi của hai phía cho thấy tiêu chí về mức độ thực hiện nghĩa vụ cần được đặt trong mối quan hệ với chính cấu trúc của giao dịch.
Một điểm khác cũng cần được lưu ý là “thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ” phải gắn với việc xác định đúng nghĩa vụ mà các bên đã cam kết. Trong vụ án, thỏa thuận ban đầu liên quan đến một lô đất dự kiến được cấp tái định cư. Sau khi thực tế cấp đất có sự thay đổi, các bên tiếp tục xác định thửa 877 và tiếp tục thực hiện giao dịch. Vì vậy, nếu chỉ lấy văn bản ban đầu làm căn cứ duy nhất để xác định nghĩa vụ thì sẽ không phản ánh được toàn bộ quá trình giao dịch.
Chính các hành vi sau đó mới cho thấy thỏa thuận đã được các bên điều chỉnh và tiếp tục thực hiện như thế nào. Đây là lý do việc đánh giá “hơn hai phần ba nghĩa vụ” không thể tách khỏi việc xác định bản chất của giao dịch và những nghĩa vụ mà các bên thực tế đã thực hiện.
Từ góc độ này, có thể thấy giá trị của án lệ không phải ở việc đưa ra một công thức định lượng đơn giản mà ở việc yêu cầu Tòa án đánh giá mức độ thực hiện giao dịch dựa trên tổng thể chứng cứ. Một giao dịch mà bên mua đã giao phần lớn tiền, bên bán đã giao đất và giấy chứng nhận, tài sản đã được bên mua tiếp nhận và sử dụng trên thực tế rõ ràng có mức độ thực hiện khác với một giao dịch mới chỉ dừng ở việc giao một khoản tiền đặt trước hoặc một phần tiền mà chưa có sự chuyển giao tài sản.
Do đó, khi áp dụng án lệ, việc xác định “hơn hai phần ba nghĩa vụ” cần trả lời đồng thời các câu hỏi: nghĩa vụ của từng bên là gì; nghĩa vụ nào đã được thực hiện; nghĩa vụ nào chưa được thực hiện; việc thực hiện có liên tục và phù hợp với thỏa thuận hay không; tài sản đã được chuyển giao trên thực tế đến mức độ nào; và tổng thể những hành vi đó có cho thấy giao dịch đã được các bên thực hiện ở mức độ đáng kể hay chưa.
Đây cũng là lý do không nên tách riêng một chứng cứ để kết luận về khả năng áp dụng án lệ. Số tiền đã thanh toán là chứng cứ quan trọng, nhưng không phải chứng cứ duy nhất. Trong nhiều tranh chấp, chính việc giao đất, giao giấy chứng nhận, quản lý và sử dụng tài sản mới là những tình tiết giúp chứng minh rõ hơn mức độ thực hiện giao dịch.
- Xác định pháp luật áp dụng, quyền định đoạt và các điều kiện hiệu lực khác của giao dịch
Một điểm có chiều sâu trong Án lệ số 55/2022/AL là Tòa án không chỉ xem xét việc các bên đã thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ, mà còn xác định giao dịch vẫn đang được thực hiện để làm cơ sở áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 theo quy định chuyển tiếp.
Giao dịch được xác lập từ năm 2009, nhưng không kết thúc ngay tại thời điểm lập giấy chuyển nhượng. Sau đó, các bên tiếp tục xác định vị trí đất, giao thêm tiền, giao đất và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc sang tên cho nguyên đơn chưa được hoàn tất nên theo nhận định của Tòa án, giao dịch vẫn đang được thực hiện.
Điều này cho thấy đối với những hợp đồng có quá trình thực hiện kéo dài qua nhiều thời kỳ pháp luật, thời điểm ký kết không phải lúc nào cũng là căn cứ duy nhất để xác định pháp luật điều chỉnh toàn bộ quan hệ. Cần xem xét giao dịch đã hoàn thành hay chưa và tại thời điểm pháp luật mới có hiệu lực, các bên còn tiếp tục thực hiện quyền, nghĩa vụ hay không.
Đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt đối với những giao dịch bất động sản kéo dài nhiều năm. Một giao dịch có thể bắt đầu bằng một thỏa thuận đơn giản, nhưng sau đó phát sinh nhiều hành vi liên quan đến việc xác định tài sản, giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ và thực hiện thủ tục đăng ký. Vì vậy, việc xác định pháp luật áp dụng phải gắn với diễn biến thực tế của giao dịch chứ không nên chỉ dựa vào ngày tháng trên văn bản đầu tiên.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc xác định giao dịch đang được thực hiện và việc áp dụng quy định về công nhận hiệu lực do vi phạm hình thức không làm mất đi yêu cầu phải xem xét các điều kiện hiệu lực khác của giao dịch.
Trong vụ án, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cho rằng đất là tài sản chung của hộ gia đình và việc cha mẹ chuyển nhượng đất không có sự đồng ý của các thành viên khác. Đây là vấn đề hoàn toàn khác với vi phạm về hình thức. Tòa án phải xác định thửa 877 được cấp cho bị đơn hay cho hộ gia đình. Trên cơ sở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án xác định thửa 877 là đất tái định cư được cấp cho bị đơn nên bị đơn có quyền chuyển nhượng.
Điểm này có ý nghĩa quan trọng về phương pháp giải quyết tranh chấp. Việc một giao dịch đáp ứng điều kiện để được khắc phục khiếm khuyết về hình thức không đồng nghĩa với việc mọi khiếm khuyết khác của giao dịch cũng được khắc phục. Điều kiện về chủ thể, quyền định đoạt đối với tài sản, đối tượng giao dịch, sự tự nguyện của các bên và các điều kiện hiệu lực khác vẫn phải được xem xét độc lập.
Nói cách khác, không thể lập luận rằng vì các bên đã thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ nên mọi vấn đề liên quan đến giao dịch đều được bỏ qua. Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 giải quyết hậu quả của một dạng vi phạm cụ thể về hình thức trong điều kiện nhất định; quy định này không phải là cơ chế hợp thức hóa tất cả những giao dịch vốn không đáp ứng các điều kiện hiệu lực khác.
Đây cũng chính là ranh giới cần được đặc biệt lưu ý khi áp dụng Án lệ số 55/2022/AL. Nếu người chuyển nhượng không có quyền định đoạt tài sản hoặc đối tượng giao dịch không thể trở thành đối tượng của hợp đồng theo quy định pháp luật, việc các bên đã thực hiện một phần lớn nghĩa vụ không đương nhiên dẫn đến việc giao dịch được công nhận. Tương tự, nếu có căn cứ xác định giao dịch được xác lập do bị lừa dối, cưỡng ép hoặc thuộc trường hợp vô hiệu khác thì việc viện dẫn án lệ về vi phạm hình thức không thể thay thế cho việc giải quyết căn cứ vô hiệu đó.
Vì vậy, giá trị của án lệ nằm ở việc phân định khá rõ giữa khiếm khuyết về hình thức với những khiếm khuyết liên quan đến bản chất và điều kiện hiệu lực của giao dịch. Án lệ cho phép xem xét khả năng công nhận giao dịch trong trường hợp thuộc điều kiện của khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, nhưng không loại bỏ nghĩa vụ của Tòa án trong việc kiểm tra toàn bộ các điều kiện pháp lý còn lại.
Một điểm khác cũng cần được chú ý là việc công nhận hiệu lực hợp đồng không đồng nghĩa với việc mọi nghĩa vụ trong hợp đồng đều đã hoàn thành. Trong vụ án, nguyên đơn đã thanh toán 110.000.000 đồng nhưng còn thiếu 10.000.000 đồng. Tòa án vẫn buộc nguyên đơn tiếp tục thanh toán khoản tiền này.
Chi tiết này có ý nghĩa lớn về mặt pháp lý. Công nhận hiệu lực của hợp đồng là xác nhận rằng quan hệ hợp đồng có giá trị ràng buộc đối với các bên; còn việc một bên đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ hay chưa lại là vấn đề khác. Khi hợp đồng được công nhận, những nghĩa vụ chưa thực hiện vẫn phải tiếp tục được thực hiện theo thỏa thuận và theo phán quyết của Tòa án.
Bởi vậy, không thể hiểu “thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ” theo hướng phần nghĩa vụ còn lại đương nhiên được miễn. Ngược lại, chính việc Tòa án buộc nguyên đơn trả tiếp 10.000.000 đồng cho thấy công nhận hiệu lực giao dịch đồng thời kéo theo việc tiếp tục thực hiện những nghĩa vụ còn tồn tại.
- Giá trị và giới hạn áp dụng của Án lệ số 55/2022/AL
Giá trị nổi bật nhất của Án lệ số 55/2022/AL là ở cách nhìn nhận giao dịch từ toàn bộ quá trình thực hiện thay vì chỉ cố định giao dịch tại thời điểm văn bản được ký kết.
Nếu chỉ nhìn vào “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” ngày 10/8/2009, giao dịch có nhiều điểm chưa hoàn thiện. Đất chưa được cấp cụ thể, đối tượng chuyển nhượng mới được xác định trên cơ sở một lô đất tái định cư dự kiến được cấp trong tương lai, và văn bản chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực. Nhưng nếu đặt văn bản đó trong toàn bộ quá trình tiếp theo thì bản chất quan hệ giữa các bên trở nên rõ ràng hơn.
Các bên đã tiếp tục xác định đối tượng chuyển nhượng; nguyên đơn tiếp tục giao tiền; bị đơn giao đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho nguyên đơn; nguyên đơn tiếp nhận, quản lý và sử dụng đất; đất được cho thuê; móng công trình được xây dựng trên đất. Những hành vi đó tạo thành một “đời sống” thực tế của hợp đồng kéo dài qua nhiều năm.
Đây là điểm có ý nghĩa phương pháp luận sâu sắc. Hợp đồng trong thực tế không phải lúc nào cũng là một văn bản bất biến. Sau khi được xác lập, hợp đồng được triển khai bằng hàng loạt hành vi của các bên. Trong nhiều trường hợp, những hành vi đó mới là căn cứ giúp xác định các bên thực sự hiểu thỏa thuận như thế nào và đã thực hiện nó đến đâu.
Từ góc độ chứng cứ, điều này đặt ra yêu cầu phải đánh giá chứng cứ theo toàn bộ quá trình giao dịch. Tòa án trong vụ án không dựa vào một chứng cứ duy nhất để công nhận hợp đồng mà xem xét tổng hợp giấy chuyển nhượng, lời khai của các bên, lời khai của người thuê đất, việc giao tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận và quá trình sử dụng tài sản.
Đối với luật sư, đây là một điểm đặc biệt quan trọng. Trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức, hồ sơ chứng minh không nên chỉ tập trung vào hợp đồng. Cần tái hiện toàn bộ “lịch sử giao dịch”: thỏa thuận ban đầu là gì, tiền được giao khi nào và bằng phương thức nào, đối tượng giao dịch có thay đổi hay không, tài sản được giao thực tế vào thời điểm nào, giấy chứng nhận được giao cho ai, ai quản lý và sử dụng đất, có xây dựng hoặc cho thuê tài sản hay không và bên còn lại có phản đối những hành vi đó hay không.
Tuy nhiên, chính vì giá trị của án lệ nằm ở quá trình thực hiện giao dịch nên giới hạn của án lệ cũng phải được xác định từ chính quá trình đó.
Không thể rút ra nguyên tắc rằng mọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực đều có thể được công nhận nếu bên mua đã thanh toán một phần tiền. Càng không thể coi Án lệ số 55/2022/AL như một cơ chế để “hợp thức hóa” những giao dịch vốn không đáp ứng các điều kiện hiệu lực khác.
Điểm cần xác định trước tiên là giao dịch có thuộc tình huống pháp lý tương tự án lệ hay không. Các bên có thực sự xác lập giao dịch hay không; giao dịch có đang được thực hiện hay không; mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên như thế nào; đối tượng giao dịch có đủ điều kiện hay không; người chuyển nhượng có quyền định đoạt hay không; và ngoài khiếm khuyết về hình thức còn tồn tại căn cứ vô hiệu nào khác hay không. Chỉ sau khi trả lời được những câu hỏi đó mới có thể xem xét việc vận dụng án lệ.
Đặc biệt, không nên biến tiêu chí “hơn hai phần ba nghĩa vụ” thành một phép tính thuần túy. Một giao dịch có thể có tỷ lệ thanh toán cao nhưng vẫn chưa có sự chuyển giao tài sản; ngược lại, một giao dịch có thể đã có sự chuyển giao tài sản nhưng nghĩa vụ thanh toán tiền còn chưa được thực hiện ở mức đáng kể. Việc đánh giá phải gắn với cấu trúc nghĩa vụ của từng loại hợp đồng và toàn bộ chứng cứ thể hiện quá trình thực hiện.
Trong vụ án này, việc công nhận hiệu lực được đặt trên một chuỗi tình tiết liên kết: các bên có thỏa thuận; tiền được giao; đối tượng giao dịch được tiếp tục xác định; đất được giao; giấy chứng nhận được giao; bên nhận chuyển nhượng tiếp nhận và sử dụng tài sản. Nếu tách từng tình tiết khỏi tổng thể đó, sẽ rất dễ hiểu sai nội dung án lệ.
Bên cạnh đó, việc công nhận hiệu lực hợp đồng cũng không có nghĩa là Tòa án bỏ qua yêu cầu về tính minh bạch của giao dịch. Trái lại, việc Tòa án phải xem xét toàn bộ quá trình thực hiện chính là để bảo đảm rằng việc công nhận được dựa trên những chứng cứ thực tế đủ sức chứng minh các bên đã thực sự xác lập và triển khai giao dịch, chứ không phải chỉ dựa trên lời khai một phía sau khi tranh chấp phát sinh.
Có thể nói, giá trị của Án lệ số 55/2022/AL nằm ở sự cân bằng giữa hai yêu cầu tưởng như đối lập: một mặt phải tôn trọng yêu cầu pháp lý về hình thức của hợp đồng; mặt khác phải đánh giá đúng giá trị của một giao dịch đã được các bên thực sự thực hiện trong đời sống.
Nếu chỉ tuyệt đối hóa hình thức, Tòa án có thể bỏ qua thực tế rằng các bên đã trao đổi tài sản, chuyển giao quyền kiểm soát và thực hiện phần lớn nghĩa vụ. Nhưng nếu chỉ dựa vào việc giao dịch đã được thực hiện mà bỏ qua các điều kiện hiệu lực khác, việc áp dụng án lệ lại có nguy cơ vượt quá phạm vi mà pháp luật cho phép.
Do đó, điều đáng ghi nhận ở án lệ không phải là việc “nới lỏng” yêu cầu về hình thức, mà là cách Tòa án đặt yêu cầu về hình thức vào trong toàn bộ cấu trúc của quan hệ hợp đồng. Hình thức là một phần của giao dịch; quá trình thực hiện là một phần khác. Việc đánh giá hiệu lực cần kết nối cả hai phương diện đó.
III. BÀI HỌC THỰC TIỄN ĐỐI VỚI LUẬT SƯ
Từ Án lệ số 55/2022/AL, bài học đầu tiên đối với luật sư là khi tiếp nhận tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức, không nên đưa ra kết luận về hiệu lực hợp đồng chỉ từ việc hợp đồng có công chứng, chứng thực hay không. Đây là dấu hiệu pháp lý quan trọng nhưng chưa phải toàn bộ câu chuyện. Luật sư cần tái dựng toàn bộ quá trình giao dịch để xác định mức độ thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên và những thay đổi đã xảy ra kể từ thời điểm xác lập thỏa thuận ban đầu.
Đối với bên yêu cầu công nhận hợp đồng, trọng tâm chứng minh không nên chỉ là chứng minh “có giao kết hợp đồng”, mà phải chứng minh giao dịch đã thực sự được triển khai. Việc giao tiền, nhận đất, nhận giấy chứng nhận, quản lý, sử dụng đất, xây dựng công trình, cho thuê hoặc thực hiện các quyền đối với tài sản đều cần được rà soát và hệ thống hóa. Trong trường hợp tranh chấp kéo dài qua nhiều năm, từng mốc thời gian có thể có ý nghĩa trong việc xác định giao dịch đã được thực hiện đến đâu.
Đồng thời, luật sư cần đặc biệt chú ý đến sự thay đổi của đối tượng và nội dung giao dịch. Trong vụ án này, thỏa thuận ban đầu liên quan đến một lô đất dự kiến được cấp tái định cư, nhưng sau đó thực tế phát sinh thửa 877. Vì vậy, nếu chỉ dựa vào giấy chuyển nhượng ban đầu thì chưa đủ để giải thích toàn bộ quan hệ giữa các bên. Những thỏa thuận, hành vi và sự chuyển giao phát sinh sau đó mới giúp xác định giao dịch cuối cùng mà các bên thực sự thực hiện.
Một vấn đề khác cần được luật sư kiểm tra độc lập là quyền định đoạt đối với tài sản. Việc hợp đồng được thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ không nên làm cho luật sư bỏ qua câu hỏi người chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng hay không. Trong vụ án, Tòa án phải giải quyết riêng vấn đề thửa 877 được cấp cho bị đơn hay cho hộ gia đình. Điều này cho thấy khi đánh giá khả năng áp dụng án lệ, cần kiểm tra đồng thời cả điều kiện về chủ thể, đối tượng và các điều kiện hiệu lực khác của giao dịch.
Đối với bên phản đối hiệu lực hợp đồng, việc chỉ viện dẫn lý do hợp đồng không công chứng, chứng thực có thể chưa đủ để giải quyết tranh chấp nếu thực tế cho thấy giao dịch đã được các bên thực hiện trong một thời gian dài. Khi xây dựng lập luận, cần làm rõ không chỉ khiếm khuyết về hình thức mà còn phải xem xét mức độ thực hiện nghĩa vụ, sự thay đổi thỏa thuận, quyền định đoạt tài sản và các tình tiết thực tế khác có liên quan.
Đối với việc xây dựng yêu cầu khởi kiện, luật sư cũng cần xác định đầy đủ hậu quả pháp lý của việc Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch. Như vụ án này cho thấy, công nhận hợp đồng không đồng nghĩa với việc mọi nghĩa vụ của các bên đều đã hoàn thành. Nguyên đơn vẫn phải thanh toán 10.000.000 đồng còn lại. Vì vậy, yêu cầu của đương sự cần được thiết kế theo hướng giải quyết toàn diện quan hệ hợp đồng, bao gồm quyền nhận tài sản, nghĩa vụ thanh toán và những vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng tài sản.
Cuối cùng, Án lệ số 55/2022/AL cho thấy vai trò của luật sư không chỉ nằm ở việc tìm kiếm một quy định có lợi cho khách hàng mà còn ở khả năng tổ chức và kết nối chứng cứ. Khi hợp đồng có khiếm khuyết về hình thức, hồ sơ vụ án thường không còn đơn giản là một văn bản hợp đồng. Đó là tổng hợp của nhiều tài liệu và hành vi diễn ra trong suốt quá trình thực hiện giao dịch. Việc luật sư có thể tái hiện được quá trình đó một cách logic, chứng minh được sự thống nhất giữa thỏa thuận và hành vi thực tế, đồng thời nhận diện chính xác những nghĩa vụ đã và chưa hoàn thành sẽ quyết định đáng kể đến sức thuyết phục của lập luận.
KẾT LUẬN
Án lệ số 55/2022/AL là một trường hợp tiêu biểu cho cách tiếp cận hiệu lực hợp đồng từ quá trình thực hiện giao dịch. Điểm đáng chú ý của án lệ không nằm đơn thuần ở việc công nhận một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tuân thủ yêu cầu về công chứng, chứng thực, mà nằm ở cách Tòa án đánh giá toàn bộ diễn biến của quan hệ giữa các bên để xác định bản chất và mức độ thực hiện giao dịch.
Trong vụ án, giao dịch không dừng lại ở một giấy chuyển nhượng được lập năm 2009. Sau đó, các bên tiếp tục xác định đối tượng chuyển nhượng, thực hiện việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và để bên nhận chuyển nhượng trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản. Chính chuỗi hành vi đó cho thấy giao dịch đã được thực hiện trên thực tế ở mức độ đáng kể. Vì vậy, việc công nhận hiệu lực hợp đồng được đặt trên nền tảng của chính quá trình thực hiện giao dịch chứ không phải trên việc bỏ qua yêu cầu về hình thức.
Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận án lệ trong đúng giới hạn của nó. Án lệ không phải là cơ sở để khẳng định rằng mọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực đều được công nhận. Điều quan trọng là phải xác định giao dịch có thuộc tình huống tương tự hay không, các bên đã thực hiện nghĩa vụ đến mức độ nào, quyền định đoạt đối với tài sản có được bảo đảm hay không và các điều kiện hiệu lực khác của giao dịch có được đáp ứng hay không.
Từ đó, giá trị lớn nhất của Án lệ số 55/2022/AL có thể được nhìn nhận ở một phương diện rộng hơn: khi giải quyết tranh chấp hợp đồng, cần nhìn vào toàn bộ đời sống của giao dịch, thay vì chỉ nhìn vào thời điểm hợp đồng được ký kết. Văn bản hợp đồng là điểm khởi đầu để nhận diện thỏa thuận, nhưng hành vi của các bên trong quá trình thực hiện mới giúp làm rõ giao dịch đó thực sự đã được triển khai như thế nào.
Chính sự kết hợp giữa hình thức pháp lý và thực tiễn thực hiện mới cho phép đánh giá đầy đủ hiệu lực của giao dịch. Đối với luật sư, điều này đồng nghĩa với việc nghiên cứu một tranh chấp hợp đồng không thể chỉ dừng ở việc tìm kiếm điều khoản pháp luật điều chỉnh hình thức, mà phải tái dựng toàn bộ lịch sử giao dịch, hệ thống hóa chứng cứ và xác định chính xác ranh giới giữa khiếm khuyết về hình thức với những vấn đề khác liên quan đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Ở góc độ đó, Án lệ số 55/2022/AL không chỉ có ý nghĩa đối với một giao dịch cụ thể mà còn gợi mở một phương pháp tiếp cận có giá trị trong giải quyết tranh chấp hợp đồng: không chỉ nhìn vào hợp đồng được lập như thế nào, mà phải xem hợp đồng đã được các bên thực hiện như thế nào trong thực tế. Chính quá trình thực hiện đó, khi được chứng minh đầy đủ và đặt trong đúng khuôn khổ pháp luật, mới là cơ sở để Tòa án đánh giá đúng bản chất giao dịch và xác định hậu quả pháp lý phù hợp.
Bài viết được thực hiện bởi Trần Đức Vĩnh – Luật sư tại Công ty Luật Thiên Thanh
Hotline/Zalo : 090.321.7988
Email : [email protected]
Hoặc đến trực tiếp văn phòng của Chúng tôi tại:
Hà Nội : Phòng 302, tầng 3, 142 Lê Duẩn, phường Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Hà Nội
Hồ Chí Minh : Phòng 6.16 RiverGate Residence, số 151 – 155 đường Bến Vân Đồn, Phường Khánh Hội, Hồ Chí Minh
