BÌNH LUẬN BẢN ÁN SỐ 802/2026/DS-PT NGÀY 10/09/2026 CỦA TAND TỈNH VĨNH LONG VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐÒI TÀI SẢN, HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
Trong tranh chấp quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường là căn cứ quan trọng để xác định quyền của các bên, nhưng không phải lúc nào cũng là điểm kết thúc của quá trình xác định quyền. Đặc biệt, một thửa đất đang tồn tại trên hồ sơ địa chính có thể là cả một quá trình biến động kéo dài nhiều năm: đất được nhận chuyển nhượng, được cha mẹ cho, được các thành viên trong gia đình cùng góp tiền tạo lập, tách thửa, nhập thửa, thay đổi số thửa hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận. Khi đó, vấn đề pháp lý không chỉ nằm ở việc ai đang đứng tên trên Giấy chứng nhận, mà còn phải làm rõ: quyền đối với từng phần đất được xác lập từ đâu, đã có những biến động nào trong quá trình quản lý và sử dụng, và các giao dịch, thỏa thuận sau đó có làm thay đổi quyền của các bên hay không?
Bản án dân sự phúc thẩm số 802/2026/DS-PT là một trường hợp đáng chú ý từ góc độ này. Vụ án đặt ra vấn đề: khi một thửa đất mới được hình thành từ nhiều nguồn gốc sử dụng đất khác nhau, căn cứ nào cần được xem xét để xác định quyền của các bên đối với toàn bộ thửa đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp? Đây không chỉ là câu chuyện về người đứng tên trên Giấy chứng nhận, mà còn là bài toán về quá trình hình thành, biến động và xác lập quyền đối với chính thửa đất đang tranh chấp.
- Nội dung bản án:
Theo đơn khởi kiện đề ngày 18/04/2023 của nguyên đơn ông Phạm Văn Ý và bà Bùi Thị Mộng T và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, ông Ý trình bày:
Do hoàn cảnh gia đình khó khăn nên vào năm 2010 ông Ý có mượn của ông Phạm Văn T1 (là anh ruột của ông Ý) số tiền 107.000.000 đồng để làm ăn nhưng do thua lỗ và không có khả năng trả lại, nên ông T1 đã tự ý sử dụng 04 thửa đất của ông Ý để canh tác, các thửa đất gồm: thửa 129 tờ bản đồ 28 diện tích 880 m², thửa 930 tờ bản đồ 06 diện tích 1.105 m², thửa 924 tờ bản đồ 6 diện tích 300 m², thửa 925 tờ bản đồ 6 diện tích 3.775 m², cả 04 thửa đất trên đều tọa lạc tại ấp C, xã N, huyện M, tỉnh Bến Tre (nay là xã N, tỉnh Vĩnh Long), trên đất có cây trồng và nhà của ông T1, bà M đang quản lý sử dụng. Ông Ý đã nhiều lần yêu cầu ông T1 và bà M trả lại cho mình quyền sử dụng các thửa đất nên trên nhưng ông T1 và bà M không trả.
Toàn bộ các thửa đất nêu trên có nguồn gốc từ ông H (là cha của ông Ý và ông T1). Đối với thửa đất số 930 diện tích 1.985m² (nay là 01 phần thửa đất 103 và toàn bộ thửa 129) là do ông H nhận chuyển nhượng dùm cho ông và ông T1, diện tích khoảng 02 công đất trồng lát của bà Nguyễn Thị Đ (Bà 2) nhưng do ông Lê Văn G đứng tên giấy chứng nhân, nên đến năm 2008 ông G mới ký hợp đồng chuyển nhượng với ông Ý, vợ chồng ông Ý và bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi nhận chuyển nhượng thì ông T1 canh tác cho đến nay, trên đất có vài cây dừa trên 10 năm tuổi là do ông Ý trồng, còn lại các cây trồng và công trình khác là của ông T1 và bà M. Thửa 925 diện tích 3.775 m² là của ông H cho ông T1 2.000 m², còn lại 1.775m² cho ông Ý. Do trước đây ông Ý có vay tiền Ngân hàng nhưng làm ăn thua lỗ đến năm 2010 đáo hạn nợ Ngân hàng ông Ý không có tiền, nên ông Ý cầm cho ông T1 phần đất của mình trong thửa 925, diện tích khoảng 1.775m². Đối với thửa 924 diện tích 300m² đất ở là do ông H cho ông T1 và bà M khi ra riêng phần này có căn nhà của ông T1 và bà M đang ở.
Năm 2019 vợ chồng ông Ý có thế chấp 02 thửa đất 129 và 924 cho Quỹ tín dụng nhân dân N vay 100.000.000 đồng để chăn nuôi bò, thời hạn vay 12 tháng, lãi suất 14%/năm, nay số tiền này đã quá hạn nhưng ông và bà T không có khả năng trả nợ. Đối với thửa đất 924 hiện trên đất có nhà ở của ông T1 và bả M nay Quỹ tín dụng thay đổi ý kiến không yêu cầu thế chấp đối với thửa đất này ông đồng ý. Nay ông Ý đồng ý trả nợ theo yêu cầu của Quỹ tín dụng, trường hợp ông Ý không trả được nợ thì đồng ý đề Quỹ tín dụng xử lý thửa đất số 129 để thu hồi nợ.
Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết buộc ông T1 và bà M trả lại cho nguyên đơn các phần đất sau:
– 1775m² (thuộc một phần thửa 925 cũ), theo Họa đồ hiện trạng sử dụng đất ngày 15/01/2026 là phần 103B2-1, trên đất có 01 số cây dừa trên 10 năm tuổi là của ông Ý trồng, còn lại là do ông T1 và bà M trồng, nguyên đơn không đồng ý bồi thường giá trị cây cho ông T1 và bà M do tự trồng trên đất của nguyên đơn. Nguyên đơn đồng ý trả lại cho bị đơn số tiền cầm cố đất 107.000.000 đồng và khoảng 50.000.000 đồng tiền lãi.
– Thửa đất số 129 diện tích 880 m² (thuộc một phần thừa 930 cũ).
Nguyên đơn đồng ý trả lại cho bị đơn các phần đất gồm:
– Thửa 924 diện tích 300m² (phần này do ông H cho ông T1 và bà M khi ra riêng nay theo họa đồ là thửa 103A)
– Phần còn lại của thừa 925 cũ và phần còn lại của thửa 930 cũ, theo Hoạ đồ hiện trạng sử dụng đất ngày 15/01/2026 gồm: phần 103B1 diện tích 2742,8m² + phần 103B2-2 diện tích 356,5m².
Theo đơn phản tố để ngày 12/5/2025 của bị đơn ông Phạm Văn T1 và bà Lê Thị Ngọc M và trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo uỷ quyền của bà M là anh Phạm Văn T2 đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án trình bày:
Nguồn gốc các phần đất tranh chấp gồm: một phần cha mẹ (ông H và bà L) cho ông T1 khi ra riêng khoảng 1.800m2, một phần nhận chuyển nhượng của bà 2A khoảng 900m² hai phần đất này vợ chồng ông trực tiếp canh tác sử dụng ổn định từ trước năm 2010 đến nay nhưng chưa đứng tên quyền sử dụng đất mà do ông Ý đứng và một phần ông nhận chuyển nhượng của ông Ý diện tích 3.775 m² do trước đây ông Ý thế chấp đất cho Ngân hàng N1 cũ để vay tiền, đến kỳ hạn không trả nợ được, ông Ý có ý định chuyển nhượng đất cho người ngoài nhưng ông H (cha) và bà L (mẹ) cảm thấy tiếc khi giao đất cho người ngoài nên nói với ông T1 “lo trả nợ ngân hàng cho ông Ý đi tao giao đất cho” vì thế ông T1 đưa tiền cho ông Ý trả nợ và ông Ý ký “Văn bản đồng ý chuyển quyền sử dụng đất ngày 15/07/2010” cho ông T1, khi đó vợ chồng ông T1 có đi vay của vợ chồng ông Lê Minh T3 4 cây vàng để trả cho ông Ý đến thời điểm hiện tại vợ chồng ông vẫn còn đóng lãi hàng tháng cho vợ chồng ông T3. Do là anh em ruột trong gia đình nên văn bản chuyển nhượng đất không có chứng thực nhưng ông Ý đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất 925 diện tích 3.775 m² cho ông T1 giữ và vợ chồng ông T1 trực tiếp canh tác sử dụng phần đất này từ thời điểm đó đến nay. Mặc dù ông Ý không thừa nhận đã ký trong văn bản chuyển nhượng đất cho ông nhưng qua kết quả giám định tại Kết luận số 5082/KL-KTHS, ngày 23/10/2024 của V Bộ C tại Thành phố Hồ Chí Minh đã kết luận chữ ký, chữ viết trong văn bản là do ông Ý ký và viết ra.
Nay bị đơn yêu cầu: buộc ông Ý và bà T phải giao trả cho bị đơn các phần đất gồm: 1.800 m² thuộc thửa 930 do cha mẹ cho ông T1 khi ông ra riêng, 300 m² thửa 924, 900m² thừa 129; công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Ý và ông đối với thửa đất 925 diện tích 3.775 m²; yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số: 2019.NH185/HDTC giữa vợ chồng ông Ý với Quỹ tín dụng. Toàn bộ tài sản trên đất bao gồm cây trồng, công trình kiến trúc trên đất là của vợ chồng bị đơn. Đề nghị Tòa án kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đôi giấy chứng nhận sang tên bị đơn đối với các phần đất trên.
Tại đơn khởi kiện để ngày 10/6/2024 của Quỹ tín dụng nhân dân N có nội dung:
Ngày 22/11/2019, Quỹ tín dụng nhân dân N ký hợp đồng cho ông Phạm Văn Ý và bà Bùi Thị Mộng T vay số tiền 100.000.000 đồng theo Hợp đồng tỉn dụng số 2019.NH185/HĐTD, thời hạn vay 12 tháng, lãi suất 14%/năm, phương thức trả lãi theo quý, trả nợ gốc cuối kỳ, mục đích vay chăn nuôi bỏ, để bảo đảm khoản tiền vay ông Ý và bà T thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo hợp đồng số 2019 NH185/HĐTC ngày 22 tháng 11 năm 2019 gồm: thửa đất số 129, tờ bản đồ số 28, diện tích 880 m² và thửa đất số 924, diện tích 300m², tờ bản đồ số 6 cùng tọa lạc tại xã N do ông Ý và bà T đứng tên. Ông Ý và bà T đã trả lãi cho Q tin dụng đến ngày 25/09/2020 được số tiền là 11.813.700 đồng, từ ngày 26/09/2020 đến ngày 10/6/2024 nguyên đơn không thanh toán theo đúng thỏa thuận tại Hợp đồng tín dụng đã ký kết, nhiều lần Quỹ tin dụng liên hệ thu hồi nợ nhưng ông Ý và bà T né tránh không thực hiện. Nay Quỹ tín dụng yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau: buộc ông Ý và bà T liên đới trả cho Qũy tín dụng tổng cộng là: 151.934.200 đồng (trong đó tiền gốc: 100.000.000 đồng, tiền lãi tạm tỉnh đến hết ngày 10/6/2024 là 51.934.200 đồng) và tiếp tục trả lãi tình từ ngày 10/6/2024 đến khi tát nợ cho hợp đồng tín dụng số 2019.NH185/HĐTD ngày 22/11/2019 với mức lãi suất là 14% năm. Trường hợp ông Ý và bà T không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì Quỹ tín dụng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp là quyền sửdụng đất và tài sản gắn liền với đất thửa 129 để thu hồi nợ, đối với thửa đất 924 do trên đất có nhà ở của ông T1, bà M nên không yêu cầu xem xét.
Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn H trình bày:
Phần đất thửa 925 diện tích 3775m², có nguồn gốc là của vợ chồng ông cho ông T1 một phần, cho ông Ý một phần, khi ông Ý làm số đó sang tên ông Ý thì ông có nói với ông Ý: “Phần đất này cho T1 2000m², phần còn lại là của con, khi nào T1 làm số thì chuyển cho T1, không cho hết T1 và cũng không có bán cho T1”.
Phần đất mua của bà Hai A thừa 930 diện tích 1.985m² (phần ông G ký hợp đồng chuyển nhượng với Ý) là do ông mua dùm cho ông T1 và ông Y, ông không nhớ giá một công bao nhiêu tiên chỉ nhớ T1 có đưa tiền cho ông mua cho T1 01 công đất tầm tỉnh m2 là khoảng 900m², phần còn lại là của vợ chồng ông Ý đưa tiền, Ý đứng ra làm thủ tục cấp sở.
Đối với việc vợ chồng ông T1 canh tác toàn bộ phần đất thưa 925 diện tích 3775m² mà ông cho T1 và Ý là do ông Ý vay Ngân hàng đến thời điểm trả tiến ông Ý không có tiền trả nên ông Tì đưa cho ông Y số tiền 107.000.000 đồng để trả nợ ngân hàng vì vậy ông Y giao đất cho ông T1 canh tác, khi nào có tiền trả cho ông Tì thì ông Tì sẽ trả đất lại cho ông Ý.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 57/2026/DS-ST ngày 22/4/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 6 – Vĩnh Long đã quyết định:
- Chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn ông Phạm Văn Ý và bà Bùi Thị Mộng T đối với việc yêu cầu bị đơn trả lại thửa đất số 126, tờ bản đồ số 56, đất toạ lạc tại ấp C, xã N, tỉnh Vĩnh Long. Buộc các nguyên đơn phải hoàn trả lại giá trị cây trồng trên đất cho bị đơn số tiền là: 52.650.500 đồng. Đất hiện do ông Phạm Văn T1, bà Lê Thị Ngọc M đang quản lý, canh tác nên cần buộc giao.
- Chấp nhận 01 phần yêu cầu phản tố của các bị đơn ông Phạm Văn TI, bà Lê Thị Ngọc M.
Công nhân hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 01 phần thừa 103, tờ bản đồ số 56 đất toạ lạc tại ấp C, xã N, tỉnh Vĩnh Long thông qua “Văn bản đồng ý chuyên quyền sử dụng đất ngày 15/7/2010″. Công nhận 01 phần thừa 103, tờ bản đồ số 56 đất toạ lạc tại ấp C, xã N, tỉnh Vĩnh Long. Ông Phạm Văn TI, bà Lê Thị Ngọc M có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 103, tờ 56 toạ lạc tại ấp C, xã N. tỉnh Vĩnh Long (Có Hoa đồ hiện trạng sử dụng đất kèm theo).
Đất do ông Phạm Văn T1 và bà Lê Thị Ngọc M đang quản lý, canh tác nên không buộc giao. Kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quyết định của bản án khi đương sự có yêu cầu. Buộc các đương sự phải giữ nguyên hiện trạng phần đất đang tranh chấp thuộc thửa số 103, tờ 56 và 129, tờ 56 toạ lạc tại ấp C, xã N, tỉnh Vĩnh Long để đảm bảo thi hành án.
- Buộc ông Phạm Văn Ý và bà Bùi Thị Mộng T phải liên đới trả cho Qũy tín dụng nhân dân Nhuận Phú Tân số tiền 178.054.800 đồng (trong đó có vòn gốc là 100.000.000 đồng và lãi suất tính đến ngày 22/4/2026 số tiền là 78.054.800 đồng). Buộc ông Phạm Văn Ý và bà Bùi Thị Mộng T phải tiếp tục trả lãi đối với hợp đồng tín dụng từ ngày 23/4/2026 cho đến khi tất nợ.
Trường hợp ông Phạm Văn Ý và bà Bùi Thị Mộng T không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ trên đây thì Quỹ tín dụng nhân dân Nhuận Phủ Tân được quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án có thẩm quyền kẻ biên, phát mãi tài sản đã thế chấp cho Qũy tín dụng nhân dân N để thu hồi nợ theo Hợp đồng thế chấp bất động sản 2019.NH185/HĐTC ngày 22 tháng 11 năm 2019 được ký kết giữa Bên thể chấp là ông Phạm Văn Ý và bả Bùi Thị Mộng T với Bên nhân thế chấp là Quỹ tín dụng nhân dân Nhuận Phú T4, cụ thể: Quyền sử dụng thửa đất số 129, tờ bản đồ số 56. đất tọa lạc tại ấp C, xã N. tỉnh Vĩnh Long. Ghi nhận Quỹ tín dụng nhân dân Nhuận Phú Tân không yêu cầu xử lý thể chấp đối với thửa đất số 924.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 06/5/2026 nguyên đơn ông Phạm Văn Ý kháng cáo, yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngày 04/5/2026, bị đơn ông Phạm Văn T1 và bà Lê Thị Ngọc M kháng cáo, yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
– Ông Ý xác định yêu cầu kháng cáo của ông là buộc ông T1 và bà M giao trả cho ông 1775m² đất (thuộc một phần thửa 925 cũ) theo Hoạ đồ hiện trạng sửdụng đất ngày 15/01/2026 là phần 103B2-1, ông đồng ý trả lại cho ông T1 số tiền cầm cố đất 107.000.000 đồng và 50.000.000 đồng tiền lãi, đồng thời ông không đồng ý với kháng cáo của ông T1 và bà M về việc yêu cầu công nhận cho ông T1 và bả M được quyền sử dụng thửa đất 129.
– Ông T1 và người đại diện hợp pháp cho bà M xác định yêu cầu kháng cáo của ông, bà là công nhận cho ông, bà quyền sử dụng thửa đất số 129 diện tích 880m² vì phần đất này ông T1 đã mua của ông Ý, đồng thời không đồng ý với kháng cáo của ông Ý về việc ông Ý đôi ông, bà giao trả cho ông Ý 1775m² đất (thuộc một phần thứa 925 cũ), ông T1 và bà M yêu cầu công nhận cho ông. bả quyền sử dụng toàn bộ thửa 103 diện tích 5174,3m² và thừa 129 diện tịch 880m².
– Tất cả đương sự thống nhất, công nhận thửa đất 924 diện tích 300m² thuộc quyền sử dụng của ông T1 và bà M, Qũy tín dụng nhân dân N không yêu cầu xử lý thửa đất số 924 để thu hồi nợ của ông Ý và bà T theo hợp đồng tín dụng, trường hợp ông Ý và bà T không trả được nợ thì Qũy tính dụng chỉ yêu cầu được xử lý thửa đất số 129 để thu hồi nợ, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thửa 924 giữa ông Ý, bà T với Qũy tín dụng thì các đương dự không yêu cầu giải quyết trong vụ án này, sau này nếu thấy cần thiết sẽ khởi kiện bằng một vụ án khác theo quy định.
Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:
[2] Về nguồn gốc đất và quá trình quản lý, sử dụng.
Thể hiện tại hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lời trình bày của đương sự:
– Năm 1997 hộ ông Phạm Văn H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 924 diện tích 300m² đất thổ và thừa 925 diện tích 3.775m² đất cây lâu năm, sau đó ông H tặng cho ông T1 thừa đất 924 và một phần thừa 925 diện tích là 2.000m² phần còn lại của thừa 925 diện tích là 1.775m² ông H tặng cho ông Ý. Đến năm 2009 ông Ý làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng toàn bộ 02 thửa đất 924 và 925 và được UBND huyện M cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Ý vào ngày 26/6/2009. Từ khi được ông H cho đất, vợ chồng ông T1 cất nhà ở trên thửa đất số 924 và quản lý, sử dụng toàn bộ thửa 925 cho đến nay, phía ông Ý không có sử dụng đất.
– Thưa đất 930 điện tích 1.785m2 đất ĐRM của hộ ông Lê Văn G giáp với thửa 925. Năm 2008 ông G chuyển nhượng thừa 930 cho ông T1 và ông Ý (do ông H đại diện cho ông T1 và ông Y đứng ra giao dịch chuyền nhượng), sau đó ông Ý làm thủ tục đăng ký biến động, đến ngày 07/11/2008 ông Ý và bà T được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2018 ông Ý và bà T tách 880 m² của thửa 930 thành thửa 129, diện tích còn lại của thửa 930 là 1.105 m². Phần đất này, ông T1 và ông Ý thống nhất thừa nhận, khi ông H đại diện cho hai ông đứng ra nhận chuyển nhượng thì ông T1 đưa cho ông H số tiền tương ứng 1.000 m², phần còn lại là tiền của ông Ý, phần đất này cũng do ông T1 sử dụng, ông Ý không có sử dụng.
Năm 2019 vợ chồng ông Ý thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 129 và 924 cho Qũy tín dụng nhân dân N để bảo đảm cho khoản tiền vay 100.000.000 đồng.
Nay theo bản đồ địa chính chính quy, thửa 930 diện tích 1.105 m², thửa số 924 diện tích 300 m² và thửa 925 diện tích 3.775m² nhập thành thửa 103 diện tích 5.174,3 m² loại đất ở nông thôn và trồng cây lâu năm (chưa được cấp đổi giấy chứng nhận).
[3] Xét kháng cáo của ông Ý về việc yêu cầu ông T1 và bà M trả lại cho ông 1775m² thuộc một phần thừa 925 cũ (phần 103B2-1 của họa đồ), ông đồng ý trả lại cho ông T1 số tiền cầm cố đất 107.000.000 đồng và 50.000.000 đồng tiền lãi vì cho rằng ông không có chuyển nhượng đất mà ông chỉ cầm cố cho ông T1 với số tiền 107.000.000 đồng vào năm 2010.
Thấy rằng, mặc dù ông Ý không thừa nhận việc chuyển nhượng 1775m² đất thuộc thửa 925 cho ông T1, nhưng thể hiện tại Văn bản đồng ý chuyển quyền sử dụng đất lập ngày 15/7/2010 (bút lục 301) có nội dung ông Ý thống nhất chuyển quyền sử dụng diện tích 3775m² đất cho ông T1, chữ ký tên Ý và chữ viết họ tên Phạm Văn Ý trong văn bản này được trưng cầu giám định và tại Kết luận giảm định số 5082/KL-KTHS ngày 23/10/2024 của Phân viện khoa học hình sự tại Thành phố Hồ Chí Minh đã kết luận chữ ký Ý và chữ viết họ tên Phạm Văn Ý là do ông Phạm Văn Ý (nguyên đơn) ký và viết ra. Tại phiên tòa, ông Ý thừa nhân ông có ký tên vào Văn bản đồng ý chuyển quyền sử dụng đất lập ngày 15/7/2010 nhưng đây là sự thỏa thuận về việc ông cầm cố đất, không phải chuyển nhượng thửa đất cho ông T1 song ông không xuất trình được chứng cứ để chứng minh giao dịch giữa ông vớ, ông T1 lá cầm cố phần đất thuộc thửa 925. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T1 với ông Ý đối với thửa đất 925 là có thật và buộc nguyên đơn có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bị đơn là phù hợp pháp luật.
Ông Ý kháng cáo cho rằng ông chỉ cầm cố đất cho ông T1 nhưng không xuất trình được chứng cứ gì khác để chứng minh nên kháng cáo không được chấp nhận.
[4] Xét kháng cáo của ông T1 và bà M về việc yêu cầu công nhận cho ông T1 và bà M được quyền sử dụng thửa đất số 129 diện tích 880m² vì phần đất này ông, bà đã mua của ông Ý vào năm 2010.
Như đã nhận định tại mục [2], nguồn gốc thửa 129 (diện tích 880m) được tách ra từ thừa 930 (diện tích 1985m²) mà thưa 930 các đương sự đều thống nhất do nhận chuyển nhượng từ ông G vào khoảng trước năm 2008. Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất xác nhận, trong số tiền nhận chuyển nhượng thửa đất 930 thì phần tiên của ông T1 hùn vô tương ứng một công, phần còn lại là tiền của ông Ý. Như vậy, thưa đất 930 diện tích 1985m² tách ra 02 phần gồm: 880m² thành thửa 129, diện tích còn lại là 1105m², công nhận cho ông Ý 880m², công nhân cho vợ chồng ông T1 1105m² là có căn cứ.
Ông T1 cho rằng thửa 129 là phần đất mà ông đã mua của ông Ý theo Văn bản chuyển quyền sử dụng đất lập ngày 15/7/2010, tức thửa 129 thuộc một phần trong diện tích 3775m². Tuy nhiên, ông T1 không xuất trình được tài liệu, chứng cứ để chứng minh việc ông Ý chuyển nhượng cho ông phần đất thuộc thừa 930 (nhận chuyển nhượng từ ông G). Ngoài ra, theo Văn bản đồng ý chuyển quyền sử dụng đất lập ngày 15/7/2010 thì ông Ý thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T1 phần đất 3775m² tức thửa đất 925 (có nguồn gốc của ông H tặng cho), còn thừa đất 129 diện tích 880m² được tách ra từ thửa 930 (có nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ ông G).
Do đó, xét kháng cáo của ông T1 và bà M yêu cầu công nhận cho ông bà quyền sử dụng thửa đất 129 là không có căn cứ chấp nhận.
[5] Đối với giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất thứa 924 giữa ông Ý, bả T với Qũy tín dụng nhân dân N. Mặc dù tại cấp sơ thẩm, ông T1 và bà M có yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đặt ra xem xét, giải quyết là chưa giải quyết hết yêu cầu của đương sự. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long đề nghị huy án sơ thẩm là có căn cứ. Tuy nhiên, nội dung này các đương sự không kháng cáo và tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự đã thống nhất thỏa thuận: công nhân thửa đất 924 thuộc quyền sử dụng của ông T1 và bà M. Quỹ tín dụng nhân dân N không yêu cầu xử lý thửa đất số 924 để thu hồi nợ của ông Ý và bà T theo hợp đồng tín dụng, trường hợp ông Ý và bà T không trả được nợ thì Quỹ tín dụng chỉ yêu cầu được xử lý thửa đất số 129 để thu hồi nợ, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thửa 924 giữa ông Y, bà T với Qũy tín dụng thì khi cần thiết các đương sự sẽ khởi kiện bằng một vụ án khác theo quy định pháp luật. Ngoài ra, trong phần quyết định của bản án sơ thẩm tuyên không rõ ràng, có sự nhầm lẫn số thửa đất, công nhận quyền sử dụng đất cho đương sự nhưng không ghi cụ thể diện tích bao nhiêu m², mục đích sử dụng, buộc nguyên đơn trả giá trị cây trồng trên đất cho bị đơn nhưng không tuyên công nhận cho bị đơn được quyền sở hữu cây trồng trên đất dẫn đến khó khăn cho việc thi hành án. Do đó, cần sửa án sơ thẩm điều chỉnh lại phần này.
Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm quyết định:
- Chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn Ý, bà Bùi Thị Mộng T.
Buộc bị đơn ông Phạm Văn T1 và bà Lê Thị Ngọc M giao trả cho ông Phạm Văn Ý và bà Bùi Thị Mộng T thửa đất số 129, tờ bản đồ số 56, diện tích 880m², mục đích sử dụng HNK, tại ấp C, xã N, tỉnh Vĩnh Long (có Hoạ đồ hiện trạng sử dụng đất ngày 30/10/2025 kèm theo).
Buộc ông Phạm Văn Ý và bà Bùi Thị Mộng T trả giá trị cây trồng trên thửa đất 129 cho ông Phạm Văn T1 và bà Lê Thị Ngọc M số tiền 52.650.500 đồng (năm mươi hai triệu sáu trăm năm chục ngàn năm trăm đồng).
Công nhận cho ông Phạm Văn Ý và bà Bùi Thị Mộng T được quyền sở hữu toàn bộ cây trồng trên thừa đất số 129,
- Chấp nhận 01 phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Phạm Văn T1, bà Lê Thị Ngọc M.
Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 01 phần thửa đất số 103, tờ bản đồ số 56, toạ lạc tại ấp C, xã N, tỉnh Vĩnh Long (thông qua Văn bản đồng ý chuyển quyền sử dụng đất lập ngày 15/7/2010).
Công nhận cho ông Phạm Văn T1 và bà Lê Thị Ngọc M được quyền sử dụng thửa đất số 103, tờ bản đồ số 56, diện tích 5174.3m², mục đích sử dụng ONT + CLN, tại ấp C, xã N, tỉnh Vĩnh Long (có Họa đồ hiện trạng sử dụng đất ngày 15/01/2026 kèm theo).
Ông Phạm Văn T1 và bà Lê Thị Ngọc M có quyền, nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
…
- Các phần khác của bản án sơ thẩm tại mục 3, mục 4 phần quyết định không có kháng cáo, không có kháng nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không đặt ra giải quyết lại, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
- Phân tích và bình luận bản án:
Vụ án này là một vụ án phức tạp có liên quan đến nhiều thửa đất, trong đó đáng chú ý là thửa 925 có diện tích 3.775 m² và thửa 930 có diện tích 1.985 m² (được tách thành thửa đất 129 có diện tích 880 m², còn 1.105 m² được nhập vào thửa 103). Điểm đáng chú ý của vụ án này không đơn thuần nằm ở việc cuối cùng thửa 103 thuộc về ai. Vấn đề quan trọng hơn là: toàn bộ 5.174,3 m² của thửa 103 có cùng một nguồn gốc pháp lý hay không? Nếu không, căn cứ nào để xác định quyền đối với từng phần diện tích cấu thành thửa đất này? Qua đó đặt ra yêu cầu về việc phải truy nguyên nguồn gốc của từng phần diện tích, xác định chính xác phạm vi giao dịch, chứng cứ chứng minh quyền và sự tương thích giữa phần nhận định với phần quyết định của bản án.
Theo diễn biến được thể hiện trong bản án, thửa 925 có diện tích 3.775 m² có nguồn gốc từ cha mẹ là ông Phạm Văn H và bà Võ Thị L. Phần đất này được xác định có 2.000 m² giao cho ông T1 và 1.775 m² giao cho ông Ý. Sau đó, giữa các bên có Văn bản đồng ý chuyển quyền sử dụng đất ngày 15/7/2010, là một trong những căn cứ được xem xét khi xác định quyền đối với phần diện tích 3.775 m².
Trong khi đó, thửa 930 có diện tích 1.985 m² lại có nguồn gốc hoàn toàn khác. Đây là phần đất được nhận chuyển nhượng từ ông Lê Văn G do ông H đứng ra mua từ bà 2A, nhưng tiền nhận chuyển nhượng được xác định là có sự đóng góp của cả ông Phạm Văn T1 và ông Phạm Văn Ý. Mặc dù giấy chứng nhận được đăng ký mang tên ông Ý, phần đất tương ứng với đóng góp của ông T1 được xác định là do ông T1 quản lý, sử dụng. Sau đó, thửa 930 tiếp tục được biến động, trong đó 880 m² được tách thành thửa 129, còn 1.105 m² được nhập vào thửa 103. Thửa 103 sau đó được Tòa án công nhận quyền sử dụng đất cho ông T1 và bà Lê Thị Ngọc M với diện tích 5.174,3 m².
Chính sự khác biệt về nguồn gốc này là điểm cần được đặc biệt lưu ý:
Về căn cứ của việc chuyển dịch quyền đối với 3.775 m² của thửa 925 được thể hiện khá rõ qua Văn bản đồng ý chuyển quyền sử dụng đất ngày 15/7/2010, nhưng đối với 1.105 m² có nguồn gốc từ thửa 930, lại không có chứng cứ cụ thể để chứng minh việc chuyển quyền giữa ông Ý và ông T1. Do đó, không thể mặc nhiên lấy căn cứ chứng minh quyền đối với thửa 925 để giải quyết toàn bộ quyền đối với phần đất có nguồn gốc từ thửa 930, nếu hồ sơ không thể hiện rõ sự liên kết pháp lý giữa hai phần đất. Nói cách khác, trong trường hợp một thửa đất mới được hình thành từ nhiều phần của các thửa đất có nguồn gốc khác nhau, thì thửa đất mới đó dù có thay đổi về diện tích thì cũng không làm mất đi lịch sử pháp lý của những phần đất đã cấu thành nên thửa đó.
Bên cạnh đó, vụ án này còn có một vấn đề pháp lý đáng chú ý nữa là:
Tuy thửa 930 có diện tích 1.985 m² được đăng ký đứng tên ông Ý, nhưng quá trình hình thành quyền sử dụng đất lại có sự tham gia đóng góp về tài chính của cả ông T1 và ông Ý. Đặc biệt, vợ chồng ông T1 đang là người trực tiếp quản lý, sử dụng và canh tác trên phần đất tương ứng với đóng góp của mình từ năm 2010, trong khi ông Ý không trực tiếp sử dụng đất. Sau quá trình biến động, thửa 930 không còn tồn tại nguyên trạng, một phần được tách thành thửa 129; phần diện tích còn lại được nhập vào thửa 103. Khi đó, câu hỏi đặt ra không phải đơn giản là “thửa 930 đứng tên ai?”, mà phải là: Ông T1 có quyền đối với phần diện tích nào của thửa 930, quyền đó được hình thành từ căn cứ nào và căn cứ đó có được chuyển dịch hoặc thay đổi trong quá trình biến động đất đai sau này hay không?
Dựa vào nguồn gốc hình thành và quá trình biến động, Tòa án đã xác định mặc dù cả phần diện tích 880 m² được tách thành thửa 129; phần diện tích 1.105 m² còn lại được nhập vào thửa 103 đều có được đăng ký biến động từ thửa đất 930 ban đầu, nhưng kết quả pháp lý của chúng lại khác nhau:
– Đối với thửa 129, ông T1 yêu cầu được công nhận quyền nhưng Tòa án nhận định ông T1 không chứng minh được việc ông Ý đã chuyển giao 880 m² này cho mình. Vì vậy, Tòa án buộc ông T1 và bà M trả lại thửa 129 cho ông Ý và bà Bùi Thị Mộng T. Cách tiếp cận này cho thấy một nguyên tắc chứng minh rất quan trọng: việc một bên đang quản lý, sử dụng hoặc cho rằng mình có quyền đối với đất không mặc nhiên thay thế cho nghĩa vụ chứng minh căn cứ xác lập quyền khi quyền đó đang bị bên còn lại tranh chấp.
– Về phần 1.105 m² còn lại của thửa 930, được nhập vào thửa 103. Tòa án lại có cách tiếp cận hoàn toàn khác. Trong quá trình giải quyết vụ án, căn cứ vào ý kiến trình bày của các bên liên quan về phần đóng góp đối với số tiền chuyển nhượng cho ông G và cả quá trình quản lý, sử dụng trên phần diện tích tương ứng từ năm 2010 đến nay của vợ chồng ông T1. Từ đó, Tòa án công nhận toàn bộ thửa 103 với diện tích 5.174,3 m² cho ông T1 và bà M (trong đó bao gồm: phần còn lại của thửa 930 diện tích 1.105 m² và toàn bộ thửa đất 925 diện tích 3.775 m²).
Tình huống này cũng thường gặp trong thực tiễn tranh chấp đất đai. Điều này đòi hỏi trong quá trình giải quyết các vụ án tương tự, cần phân biệt giữa tình trạng đăng ký quyền sử dụng đất và nguồn gốc hình thành quyền mà đương sự yêu cầu Tòa án công nhận. Việc một bên đứng tên giấy chứng nhận là một tình tiết pháp lý quan trọng, nhưng khi một bên cho rằng mình có quyền đối với một phần diện tích do đã góp tiền để nhận chuyển nhượng thì vấn đề không thể dừng lại ở việc “ai đứng tên”. Khi đó, Tòa án phải xem xét toàn bộ chuỗi chứng cứ: ai bỏ tiền, mục đích bỏ tiền, thỏa thuận giữa các bên, ai nhận đất, ai quản lý, sử dụng đất, các bên có xác lập thỏa thuận phân chia quyền hay không và sau đó quyền của các bên đã được thực hiện như thế nào thì mới có thể giải quyết triệt để được vụ việc.
- Bài học thực tiễn đối với luật sư trong quá trình tư vấn và giải quyết các tranh chấp tương tự
Bản án dân sự phúc thẩm số 802/2026/DS-PT, có thể rút ra một số lưu ý đối với luật sư khi tham gia giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, cần xác định rõ lịch sử pháp lý của thửa đất.
Đối với những thửa đất đã qua tách thửa, nhập thửa hoặc thay đổi số thửa, luật sư không nên chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận hiện tại mà phải truy nguyên nguồn gốc và quá trình biến động của từng phần diện tích. Trong thực tiễn, luật sư nên lập một “sơ đồ nguồn gốc đất” cho vụ án, trong đó thể hiện tối thiểu: số thửa cũ, diện tích, nguồn gốc, người đứng tên, người quản lý sử dụng, giao dịch phát sinh, văn bản xác lập quyền và thửa đất hiện tại được hình thành từ phần diện tích nào. Với những vụ án phức tạp, đây có thể là tài liệu quan trọng để kiểm tra sự thống nhất giữa lời khai, hồ sơ địa chính và các giao dịch mà các bên viện dẫn.
Thứ hai, cần phải xác định chính xác đối tượng của từng giao dịch và chứng cứ chứng minh việc xác lập quyền của từng thửa đất.
Một văn bản chuyển quyền chỉ có giá trị chứng minh trong phạm vi quyền và diện tích mà các bên thực sự thỏa thuận. Việc suy rộng chứng cứ từ phần đất này sang phần đất khác có thể dẫn đến sai lệch trong việc xác định quyền. Bài học ở đây là: một chứng cứ xác lập quyền đối với phần đất A không đương nhiên trở thành chứng cứ xác lập quyền đối với phần đất B, ngay cả khi hai phần đất có cùng người đứng tên hoặc được cùng một người quản lý, sử dụng. Luật sư khi xây dựng lập luận phải luôn trả lời được ba câu hỏi: giao dịch là gì – đối tượng của giao dịch là phần đất nào – chứng cứ nào chứng minh sự liên hệ giữa giao dịch đó với phần đất đang yêu cầu công nhận?
Thứ ba, cần phân biệt giữa chứng cứ về nguồn gốc đất và chứng cứ về việc chuyển dịch quyền.
Trong tranh chấp đất đai, các bên thường đồng thời viện dẫn nhiều tình tiết như: mình đã góp tiền mua đất, đã được cha mẹ cho đất, đã trực tiếp quản lý sử dụng, đã nhận Giấy chứng nhận từ người khác hoặc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất. Tuy nhiên, việc một bên có đóng góp tiền, quản lý hoặc sử dụng đất là những tình tiết quan trọng, nhưng cần được đánh giá cùng với các tài liệu thể hiện quá trình xác lập, chuyển giao quyền. Do đó, trong quá trình tư vấn, luật sư nên chia chứng cứ thành từng nhóm: chứng cứ về nguồn gốc; chứng cứ về việc góp tiền; chứng cứ về việc giao nhận đất; chứng cứ về việc chuyển quyền; chứng cứ về quản lý, sử dụng; chứng cứ về đăng ký và đăng ký biến động đất đai. Cách phân loại này giúp tránh tình trạng sử dụng một chứng cứ cho quá nhiều mục đích mà bản thân chứng cứ đó không đủ sức chứng minh.
Thứ tư, cần đối chiếu chặt chẽ giữa yêu cầu của đương sự với phần nhận định và phần quyết định của bản án.
Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật khi nghiên cứu bản án mà còn có ý nghĩa trực tiếp đối với việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng và việc thi hành án. Luật sư cần kiểm tra liệu phần quyết định đã xác định đầy đủ số thửa, diện tích, mục đích sử dụng, tài sản gắn liền với đất và nghĩa vụ của từng bên hay chưa; đồng thời đối chiếu với phần nhận định để phát hiện những điểm chưa thống nhất hoặc chưa được giải quyết đầy đủ để làm cơ sở xây dựng những lập luận bảo vệ khách hàng tại các giai đoạn tiếp theo trong quá trình giải quyết vụ việc.
Cuối cùng, trong những vụ án có nhiều thửa đất và nhiều lần biến động, nên tiếp cận tài sản theo từng phần diện tích và từng nguồn gốc quyền, thay vì chỉ tiếp cận theo thửa đất hiện tại.
Đây là cách tiếp cận giúp luật sư khoanh đúng đối tượng tranh chấp, xác định đúng chứng cứ cần thu thập và xây dựng lập luận phù hợp với từng phần quyền mà khách hàng yêu cầu bảo vệ. Bên cạnh đó, khi tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến giao dịch bảo đảm, luật sư cũng cần rà soát các quan hệ pháp lý phát sinh đối với thửa đất như thế chấp, bảo lãnh, chuyển nhượng hoặc quyền của bên thứ ba. Trong vụ án này, quyền sử dụng đất tranh chấp đồng thời là tài sản bảo đảm cho khoản vay tại Quỹ tín dụng, cho thấy một tranh chấp về quyền sử dụng đất có thể đồng thời tác động đến quan hệ tín dụng và quyền xử lý tài sản bảo đảm của Quỹ tín dụng.
Kết luận
Bản án dân sự phúc thẩm số 802/2026/DS-PT cho thấy, trong tranh chấp quyền sử dụng đất, hiện trạng của một thửa đất không phải lúc nào cũng phản ánh đầy đủ lịch sử hình thành quyền đối với thửa đất đó. Khi một thửa đất được hình thành từ nhiều nguồn gốc và trải qua quá trình tách, nhập hoặc thay đổi đăng ký, việc xác định quyền cần được thực hiện trên cơ sở truy nguyên từng phần diện tích, đối chiếu nguồn gốc, giao dịch, chứng cứ và quá trình quản lý, sử dụng đất.
Đối với luật sư, giá trị thực tiễn của vụ án không chỉ nằm ở kết quả giải quyết đối với các thửa đất cụ thể, mà còn ở phương pháp tiếp cận: truy nguyên nguồn gốc, xác định đúng đối tượng quyền, phân loại đúng giá trị của từng chứng cứ và đối chiếu chặt chẽ giữa lịch sử biến động của thửa đất với căn cứ xác lập quyền. Trong những tranh chấp đất đai có hồ sơ phức tạp, đây là cơ sở quan trọng để xây dựng lập luận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự một cách toàn diện.
Bài viết được thực hiện bởi Trần Đức Vĩnh – Luật sư tại Công ty Luật Thiên Thanh
Hotline/Zalo : 090.321.7988
Email : [email protected]
Hoặc đến trực tiếp văn phòng của Chúng tôi tại:
Hà Nội : Phòng 302, tầng 3, 142 Lê Duẩn, phường Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Hà Nội
Hồ Chí Minh : Phòng 6.16 RiverGate Residence, số 151 – 155 đường Bến Vân Đồn, Phường Khánh Hội, Hồ Chí Minh
