Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2025) đã mang lại nhiều thay đổi quan trọng trong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển đất từ các loại đất khác sang đất ở (thổ cư).
Một trong những vấn đề được quan tâm nhất là nghĩa vụ tài chính. Luật Thiên Thanh sẽ phân tích trường hợp duy nhất mà người sử dụng đất được phép lên thổ cư mà không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định mới.
1. Quy định chung về Nghĩa vụ Tài chính khi chuyển mục đích
Theo Khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024, khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bao gồm cả chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp), người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Như vậy, về nguyên tắc, khi chuyển đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp không phải là đất ở lên thổ cư, người sử dụng đất đều phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Trường hợp duy nhất được Miễn nộp tiền sử dụng đất
Quy định mới đã chỉ rõ một trường hợp đặc biệt mà người sử dụng đất được phép chuyển lại thành đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất, đó là:
- Đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Phân tích về trường hợp này:
Trường hợp được miễn nộp tiền sử dụng đất áp dụng cho những thửa đất đã từng là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài (ví dụ: đất xây dựng trụ sở, đất làm nhà kho phi nông nghiệp) nhưng sau đó được sử dụng tạm thời vào mục đích khác. Khi có nhu cầu chuyển mục đích trở lại thành đất ở như ban đầu (và phù hợp với quy hoạch), người sử dụng đất sẽ không phải đóng thêm tiền sử dụng đất vì đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đã có quyền sử dụng ổn định lâu dài theo quy định.
3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích lên đất ở
Theo Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (thổ cư) bắt buộc phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Về thẩm quyền, Nghị định 151/2025/NĐ-CP (Điều 5) đã quy định về phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai:
- Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền được chuyển giao để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân (theo điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP được đính chính bởi Quyết định 2418/QĐ-BNNMT năm 2025).
Như vậy, từ ngày 01/07/2025, thẩm quyền cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư đã được phân cấp về Chủ tịch UBND cấp xã.
4. Lưu ý về quyền chuyển đổi đất nông nghiệp
Đối với cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 cũng quy định về quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:
- Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh.
- Việc chuyển đổi này sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Quan trọng: Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (trao đổi giữa các cá nhân) là khác với việc chuyển mục đích sử dụng đất (từ nông nghiệp lên thổ cư) và phải tuân thủ các điều kiện riêng biệt.
Luật Thiên Thanh khuyên bạn nên kiểm tra kỹ nguồn gốc đất và quy hoạch sử dụng đất tại địa phương trước khi thực hiện bất kỳ thủ tục chuyển mục đích nào. Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chuyên sâu về các thủ tục, nghĩa vụ tài chính và hồ sơ pháp lý liên quan đến đất đai theo Luật Đất đai 2024.
Hotline/Zalo: 090.321.7988
Email: [email protected]
Hoặc đến trực tiếp văn phòng của Chúng tôi tại:
Hà Nội : Phòng 302, tầng 3, 142 Lê Duẩn, phường Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Hà Nội
Hồ Chí Minh: Phòng 6.16 RiverGate Residence, số 151 – 155 đường Bến Vân Đồn, Phường Khánh Hội, Hồ Chí Minh
