Trong quá trình sử dụng và giao dịch đất đai, nhiều trường hợp người dân tiến hành đo đạc lại và phát hiện diện tích đất thực tế có sự chênh lệch (thường là tăng lên) so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đã được cấp.
Việc này đặt ra câu hỏi: Khi thực hiện thủ tục đính chính diện tích Sổ đỏ, người sử dụng đất có phải nộp thêm tiền sử dụng đất hoặc phí cho phần diện tích tăng thêm này hay không? Luật Thiên Thanh sẽ phân tích rõ ràng vấn đề này dựa trên Luật Đất đai 2024.
1. Các trường hợp chênh lệch diện tích đất thường gặp
Theo Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, nếu có thay đổi về ranh giới, kích thước các cạnh hoặc diện tích thửa đất so với Giấy chứng nhận đã cấp, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Diện tích đất tăng thêm so với Sổ đỏ đã cấp thường thuộc hai trường hợp chính sau:
- Trường hợp A: Chênh lệch do sai số kỹ thuật đo đạc
Đây là trường hợp ranh giới thửa đất thực tế không thay đổi so với thời điểm được cấp Sổ đỏ, không xảy ra tranh chấp với các hộ liền kề, nhưng diện tích đo đạc thực tế lại lớn hơn hoặc nhỏ hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ. Sự chênh lệch này chủ yếu xuất phát từ sai số trong quá trình đo đạc thủ công trước đây.
Theo Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, đối với trường hợp này, khi cấp hoặc cấp đổi Sổ đỏ, diện tích đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
- Trường hợp B: Chênh lệch do lấn, chiếm hoặc ranh giới thay đổi
Đây là trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Sổ đỏ đã cấp. Phần diện tích tăng thêm do người sử dụng đất lấn, chiếm hoặc nhận chuyển nhượng không hợp pháp.
Đối với trường hợp này, phần diện tích chênh lệch tăng thêm được xem xét cấp Sổ đỏ theo quy định tại Điều 137, 138, 139 Luật Đất đai 2024. Việc “được xem xét cấp” không có nghĩa là đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận với phần đất tăng thêm.
2. Nghĩa vụ tài chính đối với phần đất tăng thêm
Việc người sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất hay không phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn gốc và bản chất của phần diện tích đất tăng thêm đó:
- A. Trường hợp KHÔNG phải nộp tiền sử dụng đất
Nếu phần diện tích tăng thêm được xác định thuộc Trường hợp A (Sai số kỹ thuật), tức là không phát sinh do lấn chiếm và ranh giới đã ổn định, người sử dụng đất sẽ không phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần diện tích chênh lệch này. Chi phí phát sinh chỉ bao gồm lệ phí cấp đổi và phí dịch vụ đo đạc (nếu có).
- B. Trường hợp PHẢI xem xét nộp tiền sử dụng đất
Nếu phần diện tích tăng thêm được xác định thuộc Trường hợp B (Lấn, chiếm) hoặc vượt quá hạn mức được giao mà không có giấy tờ hợp lệ, người sử dụng đất, khi được cơ quan nhà nước quyết định cấp Sổ đỏ cho phần diện tích tăng thêm đó, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…) theo quy định của pháp luật hiện hành.
Quy định về nghĩa vụ tài chính sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc đất, loại đất, thời điểm bắt đầu sử dụng đất và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
3. Thủ tục đăng ký biến động diện tích đất
Để thực hiện thủ tục đăng ký biến động diện tích đất, bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để nộp hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
- Đơn đăng ký biến động theo mẫu quy định.
- Tài liệu thể hiện diện tích đất tăng (thường là Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do đơn vị đo đạc có chức năng lập).
- Các tài liệu khác liên quan đến nguồn gốc đất (nếu cần thiết).
- Xuất trình giấy tờ tùy thân để được xem xét, giải quyết.
Luật Thiên Thanh khuyên bạn nên làm rõ nguồn gốc phần đất tăng thêm trước khi tiến hành thủ tục, bởi điều này quyết định nghĩa vụ tài chính mà bạn phải thực hiện. Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn cụ thể và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn.
Hotline/Zalo: 090.321.7988
Email: [email protected]
Hoặc đến trực tiếp văn phòng của Chúng tôi tại:
Hà Nội : Phòng 302, tầng 3, 142 Lê Duẩn, phường Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Hà Nội
Hồ Chí Minh: Phòng 6.16 RiverGate Residence, số 151 – 155 đường Bến Vân Đồn, Phường Khánh Hội, Hồ Chí Minh
