Đất đai là tài sản đặc biệt và phải đăng ký quyền sử dụng, do đó pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nhất định về mặt hình thức thì mới có hiệu lực pháp luật.
Vậy trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực pháp luật không?
1. Quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự được thể hiện dưới dạng hợp đồng. Do đó, hợp đồng có hiệu lực pháp luật phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định cụ thể tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo đó, khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Điều kiện công chứng, chứng thực hợp đồng là một trong những điều kiện về hình thức để giao dịch dân sự có hiệu lực.
Vậy hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực, cụ thể:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
2. Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực?
Theo quy định nêu trên có thể thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ về mặt hình thức đó là có công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng hoặc chứng thực thì có thể bị vô hiệu do không tuân thủ về hình thức theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Bộ luật dân sự 2015.
Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự cũng có quy định trường hợp ngoại lệ như sau:
Theo Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy, nếu một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất là ⅔ nghĩa vụ trong Hợp đồng, và có giấy tờ chứng minh được việc thực hiện ⅔ nghĩa vụ hợp đồng như biên lai thu tiền, thông tin chuyển khoản… thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực. Khi đó, một trong các bên hoặc tất cả các bên được yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên sẽ không cần thực hiện việc công chứng.
