Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Mua bán nhà đất cũng hình thành hình thức đặt cọc để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Vậy hợp đồng đặt cọc mua bán đất phải tuân theo những quy định nào của pháp luật?
Hình thức và nội dung của hợp đồng
Về mặt hình thức, pháp luật không quy định về hình thức
Về mặt nội dung, nội dung trong thỏa thuận không được trái với quy định pháp luật và hình thức hợp đồng đặt cọc được thỏa thuận bởi các bên nhưng phải có chữ ký của 2 bên thì mới đảm bảo về mặt pháp lý.
Vô hiệu hợp đồng đặt cọc
Căn cứ Điều 408 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được như sau:
“Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
- Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
- Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.”
Như vậy, trường hợp của bạn đối với hợp đồng đặt cọc có nội dung không thực hiện được thì có thể bị tuyên bố vô hiệu.
Thỏa thuận phạt vi phạm
Theo khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm như sau:
- Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
- Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
- Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Trường hợp còn vấn đề chưa rõ, mời anh/chị liên hệ đến số Hotline 0903217988 để được Luật sư tư vấn kịp thời và đầy đủ nhất!
Nếu có nhu cầu hãy liên hệ với Luật Thiên Thanh để nhận được tư vấn sớm nhất:
Hà Nội : Phòng 302, tầng 3, 142 Lê Duẩn, phường Khâm Thiên, quận Đống Đa, Hà Nội
Hồ Chí Minh: Phòng 6.16, Rivergate Resident 153-155 Bến Vân Đồn, Phường 6, Quận 4, TPHCM
Hotline: 0903 217 988
Email: contact@luatthienthanh.vn
Số hotline: 0903217988
